30 http://www.citydom24.pl http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59599 Thu, 18 Feb 2010 11:56:56 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=59604 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59712 Targi Mieszkaniowe Nowy DOM, Nowe MIESZKANIE na warszawski TORWAR. Osoby chętne do otrzymania darmowego zaproszenia na tę imprezę proszone są o wysłanie do nas maila na adres info@citydom24.pl Więcej szczegółów na temat targów na stronie www.targimieszkaniowe.pl Zapraszamy -Zespół Citydom24.pl]]> Mon, 7 Sep 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59714 Student, który chce sam wynajmować pokój i jednocześnie zminimalizować związane z tym koszty, powinien szukać mieszkania, a nie domu. Jeżeli jednak gotów jest dzielić pokój z kolegą, tańszym rozwiązaniem będzie wynajęcie domu. Żak poszukujący nieruchomości na wynajem zapłaci mniej za oddzielny pokój w mieszkaniu, niż w domu – pokazują dane Home Broker. Do badania przyjęliśmy ceny ofertowe najmu mieszkań i domów w ośmiu dużych miastach. Różnice w średnich opłatach za pokój w domu i mieszkaniu wahają się w poszczególnych miastach od 70 do 383 zł miesięcznie. Rozbieżności w faktycznie ponoszonych kosztach mogą być jeszcze większe. W przypadku najmu domu dodatkowo mogą być bowiem doliczone opłaty np. za ogrzewanie, które w przypadku mieszkań zwykle uwzględnione są już w czynszu (chyba, że przekroczy się założony limit). Wynajęcie pokoju w domu nie dość, że jest droższe to może wiązać się z pewnymi niedogodnościami, na przykład większą odległością od centrum, gorszym dostępem do komunikacji publicznej czy koniecznością wypełniania dodatkowych obowiązków, jak odśnieżanie drogi czy koszenie trawnika. Korzyści to z kolei większa przestrzeń i zieleń, chociaż nie są to zwykle czynniki priorytetowe dla studentów. Średni koszt wynajęcia jednego pokoju Miasto/ Różnica/ Dom/ Mieszkanie Warszawa/ 1 539 zł/ 1 156 zł/ 383 zł Kraków/ 1 138 zł/ 871 zł/ 267 zł Wrocław/ 1 037 zł/ 894 zł/ 143 zł Gdańsk/ 985 zł/ 870 zł/ 115 zł Szczecin/ 937 zł/ 743 zł/ 194 zł Łódź/ 917 zł/ 664 zł/ 253 zł Katowice/ 838 zł/ 768 zł/ 70 zł Poznań/ 831 zł/ 736 zł/ 95 zł Najmniej dopłacisz w Katowicach, a najwięcej w Warszawie Niewielka miesięczna różnica w koszcie najmu pokoju w domu i mieszkaniu jest widoczna w Katowicach i Poznaniu. W miastach tych mieszkanie w domu kosztuje odpowiednio 70 i 95 zł więcej. Tu zatem wynajęcie domu wydaje się najbardziej opłacalne. Inaczej jest w Warszawie czy Krakowie, gdzie z tego tytułu trzeba dopłacić odpowiednio 383 zł i 267 zł miesięcznie. W przypadku stolicy duża różnica może wynikać stąd, że cena najmu mieszkań zaniżona jest przez lokale o niskim standardzie, z kolei cena najmu domów zawyżona przez eleganckie wille położone np. na Mokotowie czy Żoliborzu. W domu przestronniej Korzyścią z wynajmowania domu jest dostęp do większego metrażu. Pokoje są zwykle o kilka a nawet kilkanaście metrów większe niż w mieszkaniu. A to powoduje, że można dzielić je z kolegami, obniżając w ten sposób koszt najmu. W ten sposób postępuje wielu studentów, dla których cena jest priorytetem. Przykładowo, średnia cena najmu pokoju w mieszkaniu to dla Warszawy 1156 zł, a koszt najmu pokoju w domu przez jedną osobą, przy założeniu, że korzystają z niego dwie osoby, wynosi 770 zł. Jest to zatem korzystniejsza z ekonomicznego punktu widzenia opcja. Bartosz Turek Home Broker]]> Sun, 6 Sep 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59713 Prawie każdy bank traktuje dzieci jako obciążenie domowego budżetu, co oznacza, że ograniczają one zdolność kredytową rodziców. Koszt utrzymania jednego dziecka może wynosić od 200 zł do 700 zł miesięcznie. Dla banku ważne jest to czy dziecko jeszcze się uczy, czy już pracuje. Początek roku szkolnego już jutro. Z tej okazji sprawdziliśmy, w jaki sposób uczące się dzieci wpływają na wysokość kredytu mieszkaniowego, który mogą zaciągnąć rodzice. We wszystkich bankach z jednym wyjątkiem dzieci będące na utrzymaniu rodziców traktowane są jako obciążenie domowego budżetu. Odrębne podejście deklaruje HSBC, gdzie liczba dzieci nie ma znaczenia przy obliczaniu zdolności kredytowej rodziców. Jeszcze na garnuszku rodziców czy już na własnym utrzymaniu? Generalnie banki przyjmują, że obciążeniem domowych finansów są dzieci uczące się lub takie, które jeszcze nie podjęły nauki, czyli po prostu maluchy. Jeśli dziecko jest pełnoletnie lub bliskie osiągnięcia pełnoletniości decyzja o jego uwzględnieniu lub pominięciu w obliczaniu zdolności rodziców zależy od tego czy podopieczny jeszcze się uczy, czy już pracuje. Jeśli nawet nie ma jeszcze 18 lat, ale już sam na siebie zarabia, nie powinien być potraktowany jako obciążenie budżetu rodziców. I odwrotnie, jeśli dziecko ma więcej niż 18 lat, ale nie rozpoczęło jeszcze pracy, bank przyjmie, że pozostaje na utrzymaniu rodziców. Wyjątkiem jest Pekao SA, który do obliczenia zdolności uwzględni każde dziecko w wieku do 18 lat, bez względu na to czy uczy się, czy pracuje. Dopiero w przypadku pełnoletnich podopiecznych możliwe jest wyłączenie z domowego budżetu pod warunkiem podjęcia pracy. Liczbę dzieci deklarują rodzice, ale bank weryfikuje te dane W przypadku dorosłych dzieci banki opierają się na deklaracjach rodziców dotyczących tego czy dziecko pozostaje na ich utrzymaniu. W praktyce jednak weryfikują uzyskane informacje, na przykład analizując przelewy z konta rodziców. Pojawienie się tam chociażby opłaty za czesne najprawdopodobniej zostanie potraktowane jako próba wprowadzenia banku w błąd, co skończy się odmową udzielenia kredytu. Podobny efekt może dać próba zatajenia faktu posiadania małego dziecka. Obecnie nie ma wprawdzie informacji o dzieciach w dowodzie osobistym, ale banki mają swoje metody potwierdzania danych o liczbie osób w rodzinie. Powszechnie przeglądają na przykład portale społecznościowe. Wiedzę o domowych wydatkach czerpią też z analizy operacji na koncie. Od 200 do 700 zł na osobę Do obliczania zdolności banki przyjmują minimalną kwotę wydatków przypadającą na członka rodziny, czyli tzw. minimum socjalne. Generalnie przyjmują taką sama kwotę na osobę dorosłą i dziecko. W niektórych kwota wydatków przypadająca na każdą kolejną osobę w rodzinie może być mniejsza (Nordea, Eurobank). Nie każdy bank podaje, jaka jest minimalna kwota wydatków. Nie ujawniają tego na przykład Multibank, mBank, Bank Pocztowy, Millennium, Lukas Bank czy PKO BP. W niektórych bankach minimum socjalne zależy tego, w jak dużej miejscowości mieszkają kredytobiorcy (Alior, Eurobank, Pekao, Kredyt Bank, BOŚ). Getin Noble Bank różnicuje kwotę w zależności od tego czy dziecko mieszka w Polsce, czy za granicą. W uproszczeniu można przyjąć, że utrzymanie jednego dziecka to w ocenie banku wydatek rzędu 200-700 zł. Drugie dziecko zmniejsza zdolność o niemal 38 tys. zł Sprawdziliśmy, jak zmienia się zdolność kredytowa rodziców zarabiających w sumie 5 tys. zł netto, w zależności od liczby dzieci na utrzymaniu. Przeciętna zdolność rodziny 3-osobowej wynosi w zestawieniu Home Broker Doradcy Finansowi 415,3 tys. zł a rodziny 4-osobowej 377,6 tys. zł. Oznacza to, że drugie dziecko zmniejsza zdolność rodziny przeciętnie o 37,7 tys. zł. Przykładowo w BGŻ różnica wyniesie 20 tys. zł, a w Kredyt Banku aż 86,6 tysięcy. Uwaga na relację raty do dochodu Są jednak banki, w których przy dochodach rodziców na poziomie 5 tys. zł netto, drugie dziecko nie ma wpływu na zdolność. Jak to możliwe skoro wszystkie banki z wyjątkiem HSBC deklarują, że jeśli dziecko pozostaje na utrzymaniu rodziców, to jest brane pod uwagę do obliczenia zdolności? Faktyczna kwota kredytu, jaką mogą otrzymać rodzice zależy bowiem nie tylko od liczby osób w rodzinie oraz minimalnych kosztów utrzymania, jakie bank przyjmuje, ale też od dopuszczalnej relacji wysokości raty do dochodu. Wyjaśnijmy to na przykładzie. Załóżmy, że rata nie może stanowić więcej niż 50% dochodu netto. W naszym przykładzie będzie to 2,5 tys. zł. Na wydatki związane z utrzymaniem rodziny pozostaje też kwota 2,5 tys. zł. Jeżeli przyjmiemy, że minimum socjalne na osobę w rodzinie to np. 500 zł, czyli łącznie 2 tys. zł, zdolność kredytowa rodziny będzie taka sama bez względu na to czy jest jedno dziecko czy dwoje. Jeżeli jednak minimum socjalne wynosiłoby 800 zł (łącznie 3,2 tys. zł), to zdolność 4-osobowej rodziny byłaby mniejsza niż 3-osobowej. Zdolność kredytowa rodziny o dochodach 5 tys. zł netto w zależności od liczby dzieci Bank/ Zdolność 3-os rodziny/ Zdolność 4-os rodziny/ Różnica Alior Bank/ 508000/ 508000/ 0 BGŻ/ 419000/ 399000/ -20000 BNP Paribas Fortis/ 375000/ 375000/ 0 BPH/ 333000/ 333000/ 0 BZ WBK/ 377222/ 377222/ 0 Citi Handlowy/ 359000/ 359000/ 0 Deutsche Bank PBC/ 281550/ 225700/ -55850 Eurobank/ 415332/ 415332/ 0 Getin Noble Bank/ 464797/ 438975/ -25822 HSBC/ 353885/ 353885/ 0 ING BŚ/ 435958/ 435958/ 0 Kredyt Bank/ 460471/ 373893/ -86578 Lukas Bank/ 340000/ 340000/ 0 mBank/ 409454/ 377605/ -31849 Bank Millennium / 427800/ 407050/ -20750 MultiBank/ 409400/ 377600/ -31800 Pekao SA/ 540600/ 509600/ -31000 PKO BP/ 421500/ 379350/ -42150 Bank Pocztowy/ 466901/ 421473/ -45427 Mediana/ 415332/ 377605/ -37727 Źródło: Home Broker Doradcy Finansowi, banki Katarzyna Siwek, Jerzy Węglarz Home Broker Doradcy Finansowi]]> Tue, 1 Sep 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59711 Lokale 2-pokojowe znajdują nabywców średnio po 47 dniach. Tyle czasu upływa od wystawienia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej. Ten sam etap w przypadku kawalerek trwa już blisko dwa razy dłużej. Dwóch pokoi szuka ponad połowa nabywców. Łączny czas potrzebny do upłynnienia mieszkania 2-pokojowego to 95 dni, czyli ponad 3 miesiące. Tyle czasu średnio upływa od wprowadzenia oferty do sprzedaży do podpisania umowy ostatecznej. Dla porównania, w przypadku lokali 4-pokojowych prawie tyle czasu, 90 dni, zajmuje pierwszy etap, czyli do podpisania umowy przedwstępnej. W sumie na sfinalizowanie transakcji trzeba czekać w tym wypadku średnio aż 136 dni, czyli 4,5 miesiąca – wskazują dane Home Broker z ostatnich trzech miesięcy. Ponad połowa kupujących szuka dwóch pokoi Krótki przeciętny czas sprzedaży mieszkań 2-pokojowych wynika stąd, że takie lokale są najbardziej poszukiwane. Z badań prowadzonych cyklicznie przez Home Broker wynika, że aż 54% kupujących w największych miastach Polski poszukuje właśnie takiego lokalu. W ostatnich trzech miesiącach relatywnie szybko można też było sprzedać mieszkanie 3-pokojowe. Zarówno pierwszy jak i drugi etap były dłuższe o zaledwie tydzień od tych obserwowanych w przypadku M2. Na taki stan ma wpływ duży popyt na tego typu lokale. Blisko co czwarty nabywca rozważa bowiem kupno mieszkania trzypokojowego. Generalnie na rynku wtórnym od początku tego roku można było obserwować stopniowe skracanie procesu sprzedaży mieszkań. Czerwiec i lipiec przyniosły jednak wyraźne pogorszenie w tym zakresie. Przeciętny proces sprzedaży lokali, które w tym miesiącu znalazły nabywców, trwał 124 dni w lipcu, co oznaczało znaczny wzrost wobec 114 dni w czerwcu i 94 dni w maju. To sygnał ostrzegawczy, który wymaga weryfikacji w kolejnych danych. Pogorszenie wyniku mogło być efektem żałoby narodowej czy Świąt Wielkanocnych, ale także mniejszej determinacji ze strony kupujących. Kawalerki nie takie łatwe w sprzedaży W przypadku kawalerek cały proces sprzedaży jest o ponad miesiąc dłuższy niż w przypadku mieszkań 2-pokojowych i wynosi 128 dni. Pierwszy etap, czyli do znalezienia nabywcy, zajmuje jednak niemal dwa razy więcej – 108 dni, czyli ok. 3,5 miesiąca. Dane Home Broker wskazują, że popyt na kawalerki jest znacznie mniejszy niż na mieszkania 2-pokojowe i wynosi średnio 15% (taki odsetek poszukujących własnego M chce kupić kawalerkę). Pomimo tego, że są to lokale o relatywnie najmniejszej wartości, to w ich przypadku cena metra kwadratowego jest najwyższa, co odstrasza kupujących. Stąd też czas ich sprzedaży w ostatnich trzech miesiącach był relatywnie długi. Badania preferencji klientów wskazują ponadto, że Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu średnio aż 54% popytu przypada na mieszkania 2-pokojowe, a na takie i kawalerki w sumie 69% popytu. Lokal 3-pokojowy chce kupić przeciętnie 26% poszukujących własnego M, a 4 pokoje i więcej – niespełna 5%. Sytuacja w tym zakresie jest dosyć stabilna już od pięciu kwartałów – nie spada zainteresowanie mniejszymi lokalami i nie rośnie większymi. To oznacza, że wciąż utrzymuje się kryzysowa struktura popytu mimo wielu pozytywnych sygnałów na rynku mieszkaniowym. Miastem, w którym popyt na mniejsze mieszkania kształtuje się poniżej średniej jest Wrocław (67%). W Krakowie z kolei przewaga popytu na 1- i 2-pokojowe jest bardzo duża (73%). Katarzyna Siwek Home Broker]]> Mon, 24 Aug 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59709 Dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem w przypadku kredytów walutowych bez wkładu własnego i jednocześnie korzystniejsze warunki zamiany drogich kredytów walutowych zaciągniętych w okresie kryzysu – to najważniejsze konsekwencje wchodzących w życie w najbliższy poniedziałek zapisów Rekomendacji T. Dodatkowe ubezpieczenie może podnieść koszt kredytu nawet o kilkanaście tysięcy złotych. Wejście w życie przepisów Rekomendacji T rozłożone jest na dwa etapy: część zacznie obowiązywać 23 sierpnia, a reszta sześć miesięcy później. W pierwszej grupie najistotniejsze są zapisy rekomendacji 18.5 i 24.4, a w drugiej – rekomendacji 10.4. Zalecenia 18.5 i 24.4 odnoszą się do kredytów walutowych. Pierwsze dotyczy konieczności zastosowania 20-proc. buforu w kalkulacji LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia). Drugie nakazuje bankom wypłacić kredyt bezpośrednio w walucie, jeśli takie będzie życzenie klienta. Zalecenie 24.4 mówi z kolei, że łączne wydatki związane z obsługa kredytów nie powinny stanowić więcej niż połowy dochodów netto osób zarabiających nie więcej niż średnią krajową. W przypadku kredytobiorców o wyższych dochodach limit wynosi 65%. Przepisy, które zaczną obowiązywać od najbliższego poniedziałku mają największe znaczenie dla osób, które albo już spłacają kredyty, albo zamierzają je zaciągnąć. Kredyt na 100% tylko z ubezpieczeniem Banki miały problemy z jednoznaczną interpretacją rekomendacji 18.5, ostatecznie jednak przyjęły, że kredyty walutowe na 100%, czyli bez wkładu własnego, nadal mogą być udzielane. W takim przypadku konieczne jest jednak wykupienie przez klienta ubezpieczenia niskiego wkładu. Część banków, np. Alior, Kredyt Bank, mBank, Multibank wymaga takiego ubezpieczenia przy LtV powyżej 70%, PKO BP przy LtV powyżej 75%, a pozostałe przy LTV powyżej 80%. Banki, które nie udzielają kredytów na 100% wartości, nie wymagają ubezpieczenia, czyli BZ WBK (maksymalne LtV wynosi 70%), BPH (80%) czy Polbank (80%). Wejście w życie w najbliższy poniedziałek przepisów Rekomendacji T regulujących te kwestie nie oznacza jednak, że kredyty walutowe zdrożeją z dnia na dzień. Większość banków już wcześniej dostosowała bowiem ofertę do nowych wymogów. Maksymalny poziom LtV dla kredytów mieszkaniowych w euro Bank/ LtV/ Obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu/ Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu Alior Bank/ 120%/ pow. 70%/ 1,29% na 3 lata Bank BPH/ 80%/ Brak/ n/d Bank Ochrony Środowiska/ 100%/ pow. 80%/3,5% na 3 lata BZ WBK/ 70%/ Brak/n/d Deutsche Bank PBC/ 100%/ pow. 80%/ 4,5% na 5 lat DnB NORD/ 90%/ pow.80%/ n/d Kredyt Bank/ 85%/ pow. 70%/ 3,5% jednorazowo mBank/ 110%/ pow. 70%/ 4,5% na 3 lata MultiBank/ 110%/ pow. 70%/ 4,5% na 3 lata Nordea Bank Polska/ 90%/ pow. 80%/ oprocentowanie podwyższone o 0,25% do czasu wniesienia brakującego wkładu Pekao SA*/ 70%/ brak/ n/d PKO BP/ 100%/ pow. 75%/ 3,3% na 3 lata Polbank/ 80%/ brak/ n/d *tylko dla osiągających dochód w walucie Ubezpieczenie płatne w gotówce Od poniedziałku kredyt bez wkładu własnego będzie wymagał wykupienia ubezpieczenia, które podnosi koszt kredytowania. Ubezpieczenie płatne jest zwykle na 3 lub 5 lat z góry (w gotówce), a stawki dla kredytów w euro wahają się od 0,4% do 1,5% rocznie. Jeżeli po 3 lub 5 latach relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia nie spadnie do określonego poziomu (np. 80%), ubezpieczenie naliczane jest ponownie. Wyjątkiem jest Bank Nordea, który podnosi do tego momentu oprocentowanie kredytu o 0,25 pkt. proc. Od kilku do kilkunastu tysięcy złotych dodatkowego kosztu Jak bardzo dodatkowe ubezpieczenie może podnieść koszt kredytu? Przyjmijmy, że kwota kredytu to 300 tys. zł, a ubezpieczenia wymaga 25% tej kwoty, czyli 75 tys. zł. Spłata następuje w systemie rat równych. Dla uproszczenia w kalkulacji pomijamy wpływ spreadu walutowego i przyjmujemy, że kredyt jest wypłacony i spłacany po średnim kursie NBP. Spłata 75 tys. zł nastąpi po 121 miesiącach spłaty (oprocentowanie 2,65%), czyli po 10 latach. W przypadku, gdy ubezpieczenie płatne jest w okresach trzyletnich, zostanie ono naliczone czterokrotnie. Przy najniższej stawce 1,29% całkowity koszt wyniesie 3 463 zł, a przy stawce 4,5% aż 12 079 zł. Marże spadają Na szczęście podwyżka kosztów związana z ubezpieczeniem niskiego wkładu idzie w parze ze spadkiem oprocentowania. Dotyczy to kredytów w euro, w przypadku których średnia marża wynosi obecnie według Home Broker Doradcy Finansowi 2,65% wobec 3,2% na początku roku (300 tys. zł, 25% wkładu własnego). W przypadku kredytów we frankach szwajcarskich marże są stabilne (średnio 3,8%). 23 sierpnia – przełomowa data dla spłacających drogie kredyty walutowe O ile zapisy dotyczące LtV w niewielkim stopniu zmieniają sytuację na rynku kredytów walutowych w samym momencie ich wprowadzenia (rynek dostosował się wcześniej), to już regulacje odnoszące się do wypłaty kredytu bezpośrednio w walucie istotnie zmieniają sytuację spłacających kredyty walutowe po 23 sierpnia. Osobom, które zaciągnęły drogie kredyty w szczycie kryzysu umożliwiają bowiem ich zamianę na tańsze na znacznie korzystniejszych niż do tej pory zasadach. Dzięki temu, że bank udzielający nowego kredytu nie będzie mógł odmówić jego wypłaty bezpośrednio w walucie, a bank, w którym klient już spłaca kredyt ma obowiązek przyjąć spłatę w walucie (na mocy rekomendacji SII), przy zamianie jednego kredytu na drugi klient będzie mógł uniknąć połowy kosztu tzw. spreadu walutowego. Pozwoli to znacznie ograniczyć wydatki ponoszone w związku z obsługą zadłużenia. Prawie 90 tys. zł oszczędności Przy założeniu, że kredytobiorca spłaca obecnie kredyt w euro zaciągnięty w styczniu 2009 r. (wypłacony po kursie 4,05 zł, marża 3,5%, 24 gr spreadu) jego rata wynosi 1510 zł. Gdyby zamienił go na tańszy kredyt w euro (marża 2%, kurs wypłaty 3,83 zł, też 30 lat spłaty), rata spadłaby do 1367 zł. Gdyby jednak zrobił to korzystając z opcji uruchomienia nowego kredytu w euro, rata spadłaby jeszcze bardziej – do 1286 zł. Różnica w stosunku do wyjściowej raty wyniosłaby więc 224 zł. Dla uproszczenia zakładamy, że kapitał „starego” kredytu nie zmniejszył się na skutek spłaty. Kredytobiorca sporo zaoszczędziłby na łącznym koszcie odsetek, który spadłby o 88 tys. w wariancie z wypłatą nowego kredytu bezpośrednio w walucie. Dodatkowe wydatki związane z refinansowaniem, jakie trzeba uwzględnić w kalkulacji, to koszt ustanowienia nowego zabezpieczenia (ok. 920 zł) oraz wyższa rata do momentu wpisu hipoteki na rzecz nowego banku (o ok. 200 zł). Dodatkowy koszt przelewu Wypłata nowego kredytu bezpośrednio w walucie może wiązać się z dodatkowym kosztem z tytułu przelewu walutowego. Przykładowo w mBank nalicza z tego tytułu 0,25%, nie więcej niż 200 zł. Opłata za przelew może być naliczona podwójnie – także przez bank, który go przyjmuje (czyli ten, w którym klient obecnie spłaca kredyt). Informacja dla banku we wniosku kredytowym Ważne jest też to, aby nie przegapić momentu, w jakim należy poinformować bank o zamiarze uruchomienia środków z kredytu w walucie. Większość banków wymaga, aby zrobić to od razu przy składaniu wniosku. Zasady obowiązujące przy wypłacie kredytu w walucie Bank/ Czy wypłata w walucie wiąże się z opłatą za przelew walutowy?/ Czy wypłata w walucie wiąże się z koniecznością spłaty kredytu w walucie?/ Na jakim etapie klient powinien wnioskować o wypłatę w walucie? Pekao SA*/ Tak/ Tak/ Składania wniosku Kredyt Bank/ Tak/ Nie/ Składania wniosku BNP Paribas Fortis/ Nie/ Nie/ Składania dyspozycji wypłaty DnB NORD/ Tak/ Nie/ Składania wniosku PKO BP/ Tak/ Nie/ Składania dyspozycji wypłaty mBank/ Tak/ Nie/ Składania wniosku Polbank EFG/ Nie/ Nie/ Składania wniosku BZ WBK/ Nie/ Nie/ Składania wniosku BPH/ Nie/ Nie/ Składania wniosku Nordea/ Tak/ Nie/ Składania wniosku MultiBank/ Tak/ Nie/ Składania wniosku Alior Bank / Nie/ Nie/ Składania wniosku * udziela kredytu w walucie EUR i USD, tylko osobom uzyskującym dochody w tej walucie. Katarzyna Siwek, Jerzy Węglarz Home Broker Doradcy Finansowi]]> Thu, 20 Aug 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59708 Kolektory słoneczne mogą obniżyć koszty ogrzewania wody o dwie trzecie w ciągu roku. W przypadku czteroosobowej rodziny oznacza to oszczędności rzędu tysiąca złotych. Ceny takich urządzeń zaczynają się od 8 tys. zł, chociaż najdroższe mogą kosztować nawet 35 tysięcy. Jeśli zakup kolektorów sfinansujemy kredytem, możemy liczyć na zwrot do kilkunastu procent poniesionych wydatków. Przez Polskę przetacza się właśnie kolejna fala upałów. W sobotę w wielu miejscach temperatura ma przekroczyć 34 ºC. Według prognoz naukowców do 2075 roku średnia temperatura w Polsce ma podnieść się o 4%. W minionych 250 latach, według pracy dr Bożeny Kicińskiej i dr Krzysztofa Olszewskiego z Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych UW, rosła średnio o 0,7% na każde 100 lat. Upały, a dokładnie towarzyszący im wysoki poziom nasłonecznienia, który ma w tym wypadku kluczowe znaczenie, pozwalają znacznie ograniczyć koszty związane z użytkowaniem domu, jeśli zastosuje się kolektory słoneczne. Mają one za zadanie zbierać energię promieniowania słonecznego i ogrzewać nią na przykład wodę. W Polsce takie wykorzystanie kolektorów słonecznych jest najpopularniejsze. Aby system mógł służyć także do ogrzewania domu, niezbędne byłoby zainstalowanie kolektorów o znacznie większej powierzchni. Jest to droższe, a poza tym generuje też drugi problem - potrzebę znalezienia sposobu na zagospodarowanie nadmiaru ciepła latem. Czteroosobowa rodzina zaoszczędzi nawet 1,1 tys. zł rocznie Instalując w kolektory słoneczne w domu, którym mieszka 4-osobowa rodzina można liczyć na roczne oszczędności nawet tysiąca złotych tylko z tytułu ogrzewania wody. Korzyści będą zależały głównie od powierzchni kolektorów, nasłonecznienia i ceny używanego opału (gaz, olej, węgiel). Można szacować, że kolektory o łącznej powierzchni 8 m kw. zainstalowane w domu, w którym mieszka 4-osobowa rodzina, pozwolą w ciągu roku obniżyć zużycie opału o 304- 406 m sześc. w przypadku gazu ziemnego (GZ50) i o 290 -387 l w przypadku oleju opałowego. Przy założeniu, że zużycie gazu spadłoby o 350 m sześć. a zużycie oleju o 340 l, rachunki z tytułu ogrzewania wody w domu wyposażonym w piec gazowy spadłyby z 1167 zł do 467 zł rocznie, a w domu ogrzewanym olejem z 1643 zł do 657 zł. Od 8 tys. zł za instalację Najczęściej spotykanym rozwiązaniem w Polsce są kolektory płaskie, które instaluje się w ok. 80-90% przypadków. Są one mniej efektywne, ale za to znacznie tańsze od kolektorów próżniowych. Wybór kolektora płaskiego wymaga ok. 60% większej powierzchni, którą zajmie urządzenie absorbujące na dachu. Podobną ilość ciepła dostarczy nam bowiem kolektory płaskie o łącznej powierzchni 10 m kw. i próżniowe o pow. 6 m kw. Z drugiej strony koszt instalacji płaskiej wraz z montażem jest niższy niż próżniowej. Dla czteroosobowej rodziny wynosi on minimum 8 tys. zł w przypadku kolektorów płaskich i 12 tys. zł w przypadku kolektorów próżniowych – wskazują szacunki Home Broker. Okres zwrotu kosztów instalacji kolektorów zależy szczególnie od efektywności systemu solarnego, kosztu konwencjonalnego opału oraz zapotrzebowania na ciepłą wodę generowanego przez użytkowników – im są one wyższe tym szybciej nastąpi zwrot. Można w uproszczeniu założyć, że potrwa to od kilku do kilkunastu lat. Państwo dopłaci 45%, ale tylko na papierze Zakup kolektorów słonecznych może być współfinansowany przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Instytucja ta podpisała z Bankiem Ochrony Środowiska oraz pięcioma bankami spółdzielczymi umowy o dofinansowanie kredytów na zakup i montaż kolektorów słonecznych. Osoba zaciągająca kredyt na zakup instalacji solarnej może liczyć na dofinansowanie w wysokości do 45% kosztów instalacji netto. Teoretycznie mogłoby to pozwolić na skrócenie czasu potrzebnego na zwrot inwestycji nawet o blisko połowę. W praktyce jednak, dofinansowanie jest mniejsze niż 45%. Kredytobiorca ponosi bowiem dodatkowe koszty związane z oprocentowaniem kredytu (od 7% do 11%), prowizją bankową (do 5% kwoty kredytu) oraz podatku od udzielonej dotacji. Poza tym, kwota dotacji liczona jest w stosunku do ceny netto zakupu instalacji. Ponadto są ograniczenia dotyczące maksymalnej ceny instalacji. Ile więc rzeczywiście zyskamy korzystając z preferencyjnego kredytu na 5 lat na kolektor słoneczny o cenie zakupu 10 tys. zł, przy założeniu prowizji banku na poziomie 5% i oprocentowania 9%? Z naszej symulacji wynika, że rzeczywiście możemy liczyć na 16% dofinansowania w przypadku, gdy podatnik przekroczył pierwszy próg podatkowy i 10%, jeśli przekroczył drugi próg podatkowy. ------------------------------------------------------- Założenia: 1. dzienne zużycie wody przez jedną osobę – 65 litrów, 2. w domu mieszkają 4 osoby, 3. ciepło z kolektorów służy tylko do ogrzania wody, 4. rocznie kolektor zmagazynuje minimum 525 kWh energii, 5. zainstalowano zestaw solarny płaski o powierzchni 6 – 8 m kw., ------------------------------------------------------- Powierzchnia kolektorów musi być tak dobrana, aby w okresie letnim pokrywała prawie całe zapotrzebowanie na ciepłą wodę. Zimą niezbędne będzie korzystanie dodatkowo ze źródeł konwencjonalnych. Można przyjąć, że o ile w miesiącach letnich kolektor może zaspokoić ok. 90% zapotrzebowania na ciepło potrzebne do ogrzania wody, to w miesiącach zimowych będzie to nieco ponad 20%. Same kolektory nie podnoszą istotnie ceny nieruchomości Nie liczmy na to, że instalacja kolektorów słonecznych istotnie zwiększy wartość domu czy mieszkania. Koszt zakupu jest bowiem relatywnie nieduży w stosunku do ceny nieruchomości. Można pokusić się o symulację oszczędności z tytułu tańszego źródła ciepłej wody w dłuższym okresie, jednak w praktyce nie będzie to najistotniejszy czynnik wpływający na wartość nieruchomości. Znacznie ważniejsze to lokalizacja, metraż, standard wykonania, rok budowy, itp. Na przykład na warszawskim Wawrze szeregowiec z 2008 r. o powierzchni 186 m kw., usytuowany na działce o powierzchni 190 m kw., wyposażony w kolektory, został wystawiony za 1,06 mln zł. W sąsiedztwie stoi nieco większy dom (200 m kw., 300 m kw. działki) bez kolektorów słonecznych, wystawiony za 1,07 mln zł. Doradcy Home Broker sygnalizują, że domów wyposażonych w kolektory słoneczne przybywa i to nie tylko w Warszawie. Jakub Skibski, Bartosz Turek Home Broker Kontakt do Działu Analiz: 723 986 537, pr@homebroker.pl]]> Sun, 16 Aug 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59707 Wchodzące w życie już za dwa tygodnie niektóre przepisy Rekomendacji T otwierają drogę do bardzo korzystnego refinansowania drogich kredytów walutowych zaciągniętych w czasie kryzysu. Refinansowanie na nowych zasadach może dać kredytobiorcy nawet 89 tys. zł oszczędności – wskazują szacunki Home Broker Doradcy Finansowi. Za półtora tygodnia, 23 sierpnia, wchodzi w życie część zapisów Rekomendacji T, w tym rekomendacja 24.4. Mówi ona, że: w przypadku kredytu indeksowanego kursem waluty obcej bank powinien, na życzenie klienta, (…) zagwarantować w umowie możliwość uruchomienia (…) kredytu w walucie do jakiej kredyt jest indeksowany. Bank nie może wprowadzać (…) obowiązku ponoszenia kosztów, które mogłyby utrudniać klientowi skorzystanie z takiej możliwości. Prezent dla spłacających drogie kredyty Taki zapis nie ma zbyt dużego znaczenia dla nowych kredytobiorców chyba, że kupują nieruchomość za granicą i zapłata ma nastąpić w euro. Co prawda teoretycznie wypłata kredytu w walucie i potem jego spłata też w walucie (na mocy rekomendacji SII) daje możliwość całkowitego uniknięcia bankowego spreadu walutowego, ale takie rozwiązanie w przypadku zakupu nieruchomości w Polsce byłoby bardzo trudne technicznie. Nowe zapisy rekomendacji T, w połączeniu z rekomendacją SII, znacząco zmieniają natomiast sytuację osób, które już spłacają kredyty walutowe, otwierając możliwość zamiany drogiego kredytu na tani na znacznie korzystniejszych niż do tej pory warunkach. Dotyczy to w szczególności osób, które zaciągnęły kredyt walutowy w 2009 roku, gdy zarówno marże, jak i kurs walutowy były wyższe niż obecnie. W kulminacyjnym punkcie kryzysu przeciętne marże dla euro wynosiły 3,75%, a teraz są na poziomie 2,75% (kredyt na 300 tys. zł, 25% wkładu własnego). Maksymalne stawki sięgały jednak 6,6-6,8%, a obecnie najbardziej atrakcyjne kształtują się na poziomie 1,5-1,7%. Mniejszy koszt spreadu dzięki rekomendacjom Przy zmianie starego kredytu walutowego na nowy obok standardowych kosztów, czyli prowizji za przedterminową spłatę, ewentualnie prowizji za udzielenie nowego kredytu oraz kosztów sądowych związanych z hipoteką, dochodzi bardzo ważny koszt spreadu walutowego. Wynika on stąd, że bank wypłaca kredyt po niższym kursie, a kredytobiorca spłaca go po wyższym. W efekcie przy refinansowaniu może dojść do podwyższenia kwoty kredytu. Nowe zapisy rekomendacji T w połączeniu z obowiązkiem przyjęcia przez bank spłaty starego kredytu bezpośrednio w walucie (Rekomendacja SII) pozwalają uniknąć części kosztów związanych ze spreadem. 145 zł oszczędności ze spreadem Rata kredytu w euro zaciągnięto w styczniu 2009 roku na opisanych wyżej warunkach wynosi obecnie 1524 zł. W wyniku refinansowania, z uwzględnieniem kosztu spreadu, można obniżyć ją do 1379 zł (1563 zł do czasu ustanowienia zabezpieczenia). W takim wypadku można więc mówić o oszczędności w kwocie 145 zł miesięcznie. Jeżeli uwzględnimy, że koszty sądowe z tytułu wykreślenia starych hipotek i dokonania wpisu nowych (wraz z podatkiem) wyniosą ok. 920 zł, cała operacja zwróci się po siedmiu miesiącach od momentu ustanowienia zabezpieczenia nowego kredytu. Spadek kwoty kredytu zamiast wzrostu W sytuacji, gdy nowy bank wypłaciłby kredyt w euro rata spadłaby do 1299 zł (1472 zł do czasu ustanowienia zabezpieczenia). Pojawi się zatem dodatkowa korzyść w kwocie 80 zł co miesiąc, czyli w sumie rata spadłaby o 225 zł. Na tym nie koniec. Wypłata nowego kredytu w walucie, dla przyjętych założeń, pozwoliłaby obniżyć kwotę zadłużenia. W wariancie ze spreadem kredytobiorca musiałby się liczyć z jego wzrostem o 12,1 tys. zł, a w wariancie z obniżonym spreadem miałby spadek o 6,1 tys. zł. Ten czynnik w połączeniu z niższym oprocentowaniem pozwoliłby znacznie obniżyć całkowity koszt odsetek. O ile w wariancie z pełnym spreadem tak mierzona korzyść z refinansowania wyniosłaby 79,2 tys. zł, to w wariancie z nowym kredytem wypłaconym w walucie wzrosłaby do 88,9 tys. zł (wzrost o 12,2%). Kwoty mogą być wyższe w przypadku banków mający większy od przeciętnego spread walutowy. Wypłata w walucie na razie w trzech bankach Już w tej chwili możliwość wypłaty kredytu w walucie deklarują trzy banki: Deutsche Bank, PKO BP i Citibank. Od 23 sierpnia wszystkie, które udzielają kredytów walutowych będą musiały uruchomić taką opcję. Dodatkowym kosztem, jaki może się pojawić w przypadku wyboru wypłaty w walucie jest opłata za przelew walutowy. Spośród banków, które określiły już zasady, jakie będą obowiązywać po 23 sierpnia, z dodatkowym kosztem z tytułu przelewu trzeba liczyć się w mBanku, Multibanku i Nordei. Przykładowo, w pierwszym z nich stawka to 0,25% kwoty przelewu, jednak nie więcej niż 200 zł. PKO BP, który już umożliwia wypłatę kredytu w walucie, też poobiera opłatę za przelew. Opłat za przelew nie będą naliczać przy wypłacie w walutach BZ WBK i BPH. Uwaga: w przypadku przelewów walutowych trzeba liczyć się z podwójnym kosztem w sytuacji, gdy bank wysyłający środki korzysta z innego banku pośredniczącego niż bank przyjmujący przelew. Decyzja przy składaniu wniosku Większość banków, które albo już wypłacają kredyty w walucie, albo już ustaliły zasady, jakie będą obowiązywać po 23 sierpnia, przyjęło, że o wypłatę w walucie trzeba będzie ubiegać się już na etapie składania wniosku kredytowego. Według obecnych informacji, wybór opcji wypłaty w walucie w żadnym banku nie będzie wiązał się z koniecznością spłaty rat także w walucie. Katarzyna Siwek, Jerzy Węglarz Home Broker Doradcy Finansowi]]> Wed, 12 Aug 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59706 Zakres przeciętnych negocjacji cenowych przy sprzedaży mieszkań zawęził się w lipcu do rekordowo niskiego poziomu 2,5%. Złożył się na to niewielki spadek cen ofertowych w tym roku przy jednoczesnym wzroście cen transakcyjnych. Wynik może być sygnałem zbliżenia oczekiwań kupujących i sprzedających. W lipcu przeciętne negocjacje cenowe kończyły się upustem na poziomie 2,5%. Co prawda są to dopiero wstępne wyniki, ale sugerują rekordowo niski zakres „targu”. Dotychczas średnia obniżka ceny wyjściowej przez sprzedających oscylowała w granicach od 3 do 5%. Średnia z ostatnich 18 miesięcy wynosi ok. 4%. Co ciekawe, wynik utrzymywał się na stabilnym poziomie w czasie kryzysu i – nie licząc najnowszych danych – nie zmienił się również w tym roku. Zakres negocjacji obrazuje przeciętną różnicę między ceną transakcyjną dla umów sprzedaży nieruchomości zawartych w lipcu a ceną ofertową dla tych samych lokali. Zbliżenie oczekiwań kupujących i sprzedających Zawężenie różnicy między tymi dwiema kategoriami, o ile potwierdzi się w kolejnych odczytach, może być sygnałem zbliżenia oczekiwań kupujących i sprzedających mieszkania. Można je tłumaczyć dwoma czynnikami. Z jednej strony sprzedający oferują mieszkania nieco taniej niż jeszcze na początku roku. Z drugiej natomiast wzrosła średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym. Taka sytuacja może być efektem różnic w podaży, ale też w pewnym stopniu wynikać z pogorszenia nastrojów sprzedających przy jednoczesnym wzroście optymizmu kupujących. Zawężenie różnicy może też być rezultatem wzrostu przeciętnej zdolności kredytowej Polaków na skutek liberalizacji warunków udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki, co nieco ogranicza potrzebę zbijania ceny. Niewielka obniżka cen ofertowych na rynku wtórnym Letnie przeceny, popularne na rynku pierwotnym, nie ominęły też mieszkań z drugiej ręki. W wybranych miastach sprzedający oferują obecnie nieruchomości w cenach niższych średnio o 1,5% względem poziomu z początku roku. W tym czasie największe obniżki zanotowano w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu. Natomiast w przypadku Warszawy i Krakowa średnie ceny ofertowe kosmetycznie wzrosły. Rynek wtórny pozostaje pod silną presją rynku pierwotnego, gdzie ceny w wielu wypadkach są porównywalne z cenami gotowych lokali o znacznie gorszym standardzie (np. wielka płyta). To ogranicza popyt na te drugie i zmusza sprzedających do obniżek cen. Zmiana cen ofertowych na rynku wtórnym Cena ofertowa na rynku wtórnym Miasto/ Różnica/ Początek roku/ Lipiec Gdańsk/ 6 580 zł/ 6 509 zł/ -1,1% Gdynia/ 6 986 zł/ 7 005 zł/ 0,3% Katowice/ 4 535 zł/ 4 356 zł/ -4,0% Kraków/ 8 204 zł/ 7 905 zł/ -3,6% Łódź/ 4 615 zł/ 4 557 zł/ -1,3% Poznań/ 6 246 zł/ 6 213 zł/ -0,5% Szczecin/ 4 955 zł/ 4 922 zł/ -0,7% Warszawa/ 9 361 zł/ 9 394 zł/ 0,3% Wrocław/ 7 287 zł/ 7 102 zł/ -2,5% …i podwyżka transakcyjnych Tymczasem ceny transakcyjne w największych miastach podniosły się od początku roku w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu przeciętnie o 1%. Jest to jedynie kosmetyczna zmiana. W pierwszym półroczu (danych za lipiec jeszcze nie ma) miesięczna inflacja wyniosła narastająco o 2%. Nawet 27 tys. zł upustu W ostatnim miesiącu skrajne wyniki negocjacji odchylały się znacznie od poziomu średniego. Najwyższa zanotowana obniżka wyniosła bowiem blisko 12%. Dwupokojowe mieszkanie w dobrym stanie w przedwojennej kamienicy w Poznaniu zostało wystawione do sprzedaży z ceną 198 tys. zł. Nabywcę znalazło jednak za cenę o 23 tys. zł niższą. Kolejnym przykładem może być wrocławskie dwupokojowe mieszkanie w stanie wymagającym remontu, które wystawione za cenę 272 tys. zł zostało sprzedane za 245 tys. zł. Tak znaczne obniżki są możliwe do uzyskania zazwyczaj jedynie wtedy, gdy sprzedający zmuszeni są upłynnić swój majątek szybko. Aby nabywca mógł skorzystać z takiej okazji, nie może finansować zakupu kredytem, ale musi posiadać wolną gotówkę. W drodze targu cena może wzrosnąć W lipcu zdarzyło się także kilka negocjacji, w efekcie których cena transakcyjna mieszkania wzrosła w stosunku do pierwotnie ustalonej w ofercie. Miało to miejsce na przykład w Warszawie na Żoliborzu w przypadku dwupokojowego mieszkania w kamienicy. W wyniku negocjacji cena ofertowa z poziomu 317 tys. zł została wywindowana na ponad 20 tys. zł więcej. W wyniku licytacji między kilkoma zainteresowanymi kupcami, za blisko 7 tys. zł więcej niż w ofercie, zostało sprzedane także dwupokojowe mieszkanie w Poznaniu, pierwotnie wystawione za 340 tys. zł. Do podwyżki w trakcie ustaleń może też dojść w związku z pozostawieniem w mieszkaniu dodatkowego wyposażenia. Ustalając cenę zostaw bufor do niewielkiej negocjacji Podczas ustalania ceny ofertowej trzeba przyjąć rozsądny bufor na negocjacje z kupującym. Przesadne zawyżenie ceny powstrzymuje potencjalnych chętnych przed sprawdzeniem oferty. Z danych Home Broker wynika, że 82% osób zainteresowanych nabyciem mieszkania, określa maksymalny budżet przed przystąpieniem do poszukiwań. Jak więc ustalić cenę dla celu oferty sprzedaży mieszkania? Najszybszym sposobem jest oszacowanie poprzez porównanie cen podobnych nieruchomości oferowanych już na rynku. Szczególną uwagę należy tu zwrócić na takie czynniki jak lokalizacja, sąsiedztwo, standard budynku czy standard i usytuowanie lokalu w budynku. Kolejnym sposobem może być skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny lokalu w oparciu o różne parametry. Inna opcja to skorzystanie z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Osoba z doświadczeniem na rynku powinna doradzić w kwestii zaplanowania całej strategii sprzedaży, w tym określenia ceny ofertowej. Bartosz Turek, Katarzyna Siwek Home Broker]]> Sun, 9 Aug 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59705 Co najwyżej trzy banki wprowadzą w najbliższych dniach zmiany w ofercie kredytów walutowych, aby dostosować się do wymogów rekomendacji T. Pozostałe albo już wymagają przynajmniej 20-proc. wkładu własnego, albo wykupu tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu – wskazują dane Home Broker Doradcy Finansowi. Koszty kredytu mogą wzrosnąć. Za trzy tygodnie, dokładnie 23 sierpnia, zacznie obowiązywać część zapisów Rekomendacji T dotyczących minimalnego wkładu własnego przy kredytach walutowych. Z interpretacji przepisów, jaką przedstawiła KNF nie wynika co prawda, aby nadzór wymagał ograniczenia wskaźnika LtV (relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia) do konkretnego poziomu, ale sytuacja na rynku wygląda tak, jakby banki przyjęły, że spełniony powinien być przynajmniej jeden warunek: maksymalny wskaźnik nie wyższy niż 80% lub obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu. Zmiany w dwóch bankach W przypadku kredytów w euro jedynie w dwóch bankach, DnB Nord i Getin Noble Banku, mamy obecnie taką sytuację, że mimo dopuszczalnego LtV powyżej 80% nie jest wymagane ubezpieczenie niskiego wkładu. W Getin Noble Banku wkład własny nie jest konieczny (maksymalne LtV 100%), a w DnB Nord wynosi przynajmniej 10% (maksymalne LtV 90%). Oba banki zapowiadają zmiany w ofercie w związku z wejściem w życie Rekomendacji T. DnB Nord wprowadzi obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu dla LtV powyżej 80%. Getin Noble Bank na razie nie ujawnia, jakie podejmie decyzje. Zostają kredyty na 100% i więcej Ostateczne rozstrzygnięcia nie zapadły też w PKO BP. Bank udziela obecnie kredytów w euro bez wkładu własnego, ale w przypadku, gdy jest on niższy niż 25% obowiązkowe jest ubezpieczenie niskiego wkładu. Podobną politykę stosują też Alior (maksymalne LtV 120%, obowiązkowe ubezpieczenie powyżej 70%), BOŚ, Deutsche Bank (100%, powyżej 80%), mBank i Multibank (110%, powyżej 70%). Ubezpieczenia niskiego wkładu nie wymagają obecnie – poza DnB Nord i Getin Noble Bankiem – jeszcze BPH i Polbank. W obu tych bankach maksymalne LtV wynosi jednak 80% (Polbank podniósł wymagany wkład własny na wiosnę). Wszystko wskazuje więc na to, że po wejściu w życie Rekomendacji T banki będą nadal udzielać kredytów walutowych bez wkładu, ale będą w tej sytuacji wymagać ubezpieczenia niskiego wkładu. Wynika to z interpretacji Rekomendacji 18.5, stanowiącej część Rekomendacji T, w której KNF uzależnił kwotę kredytu, jaką bank może przyznać klientowi nie od wartości nieruchomości, ale od wartości zabezpieczenia, które można podnieść właśnie przez wykup ubezpieczenia niskiego wkładu. Droższy kredyt z ubezpieczeniem Takie ubezpieczenie podnosi koszt kredytu. Dla przykładu przyjmijmy, że ubezpieczenie obowiązuje dla LtV powyżej 75%, kredytobiorca zaciąga bez wkładu własnego kredyt na sumę 300 tys. zł (musi ubezpieczyć 75 tys. zł), a stawka ubezpieczenia wynosi 4,5% na 3 lata. Do zapłaty jest zatem 3375 zł. Takie ubezpieczenie zwykle płatne jest w gotówce, gdyż jest techniczny problem z jego doliczeniem do kwoty kredytu (jak to się powszechnie robi w przypadku prowizji). Po upływie trzech lat, następuje nowa kalkulacja LtV i ubezpieczenie pobierane jest ponownie. Konieczny bufor Rekomendacja 18.5, stanowiąca część Rekomendacji T mówi, że „W kalkulacji LTV bank powinien przyjąć bufor dla pokrycia skutków zmiany wielkości wskaźnika LTV w wyniku zmiany kwoty ekspozycji zależnej od zmiany kursu waluty lub niedopasowania waluty ekspozycji i waluty, w której wyrażona jest wartość zabezpieczenia na poziomie min.(…) 20% kwoty kredytu dla ekspozycji o okresie spłaty powyżej 5 lat”. Relacja dopuszczalnej kwoty kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia, jaką bank może zaproponować konkretnemu klientowi ma być więc pochodną maksymalnego wskaźnika akceptowanego przez bank. Ten z kolei ma być uzależniony od indywidualnej oceny możliwości odzyskania pożyczonych przez bank środków. Taki górny pułap każdy bank powinien sam ustalić w oparciu o dane dotyczące własnego portfela kredytowego bądź dane zaczerpnięte z rynku. Tak obliczony limit bank powinien następnie podzielić przez 1,2 aby otrzymać wskaźnik LtV dla konkretnego klienta. Maksymalny poziom LTV dla kredytów mieszkaniowych w EUR Bank/ LtV/ Obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu/ Planowane zmiany w związku z Rek 18.5 Alior Bank/ 120%/ pow. 70%/ nie Bank BPH/ 80%/ brak/ nie/ Bank Ochrony Środowiska/ 100%/ pow. 80%/ nie BZ WBK/ 70%/ brak/ nie Deutsche Bank PBC/ 100%/ pow. 80%/ nie DnB NORD/ 90%/ brak/ wprowadza ub. NW pow. 80% Getin Noble Bank/ 100%/ brak/ tak, ale bez szczegółów Kredyt Bank/ 85%/ pow. 70%/ nie mBank/ 110%/ pow. 70%/ nie MultiBank/ 110%/ pow. 70%/ nie Nordea Bank Polska/ 90%/ pow. 70%/ nie Pekao SA*/ 70%/ brak/ nie PKO Bank Polski/ 100%/ pow. 75%/ brak decyzji, trwają analizy Polbank EFG/ 80%/ brak/ nie - obniżka LtV do 80% miała miejsce w kwietniu *tylko dla osiągających dochód w walucie Katarzyna Siwek, Jerzy Węglarz Home Broker Dorady Finansowi]]> Tue, 4 Aug 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59702 Lokale wymagające remontu są średnio o 340 zł tańsze na metrze kwadratowym od mieszkań w dobrym stanie. Taka kwota nie wystarczy na przeprowadzenie gruntownego remontu z wykorzystaniem tanich materiałów, a co dopiero jeśli chce się użyć rozwiązań z wyższej półki. Polowanie na okazyjne mieszkania do remontu ma największy sens w Krakowie i we Wrocławiu, a najmniej opłaca się w Warszawie – wskazują dane Home Broker. Wakacje tradycyjnie są czasem remontów. W tym roku może to być wyjątkowo popularna forma spędzania wakacji, bo sprzedaż sprzętu RTV, AGD oraz mebli, które zwykle przynajmniej częściowo wymienia się podczas remontów była w czerwcu aż o 20% większa niż przed rokiem. Home Broker sprawdził, ile średnio trzeba wydać w na remont lub odświeżenie dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. Przyjęliśmy dosyć szeroki zakres robót, ale wybraliśmy tanie materiały. Otrzymaliśmy sumę rzędu 33 tys. zł bez podatku VAT wraz z robocizną, czyli 650 zł na metr kwadratowy. ------------------------------------------------------- Zakres robót remontowych: 1. Wyrównanie ścian i sufitów z malowaniem, 2. Wyrównanie podłóg i położenie terakoty w łazience i kuchni oraz paneli i cokołów w pokojach 3. Położenie glazury w kuchni i łazience, 4. Wymiana gniazd i włączników elektrycznych, 5. Wymiana baterii, umywalki, zlewu, sedesu i wanny, 6. Wymiana drzwi wewnętrznych na płytowe wraz z ościeżnicami, 7. Wymiana okien i drzwi balkonowych. ------------------------------------------------------- Proporcjonalnie najdroższy remont łazienki Głównym kosztem jest remont dwóch największych pokoi, gdzie najdroższe są: wymiana parkietu, okien i wylewka samopoziomująca. Gdyby jednak przeliczyć koszt remontu każdego pomieszczenia na jego powierzchnię okazałoby się, że przy założonym zakresie robót, wyremontowanie m kw. łazienki jest najdroższe i kosztuje 1045 zł netto. Rzeczywisty koszt remontu może być inny od przyjętego przez nas. Wzrośnie nawet dwukrotnie, jeśli zastosujemy materiały z wyższej półki. Poza tym, stawki robocizny w poszczególnych częściach Polski istotnie się od siebie różnią. Popularnym rozwiązaniem jest wykonywanie prac remontowych we własnym zakresie czy z pomocą rodziny. Taka opcja pozwala zaoszczędzić przynajmniej 25% oszacowanej przez nas wartości remontu (w takim wariancie trzeba dodać wypożyczenia sprzętu i narzędzi). Koszt materiałów do remontu mieszkania o powierzchni 50 m kw. wyniesie blisko 23 tys. zł netto. W przeliczeniu na m kw. daje to kwotę rzędu 460 zł. Przeciętnie różnice w cenach nie wystarczą na pokrycie kosztów remontu Czy więc opłaca się zakup mieszkania do remontu zamiast lokalu nie wymagającego nakładów finansowych? Okazuje się, że dla 11 zbadanych miast mieszkania kwalifikowane jako „do remontu” są średnio o 339 zł tańsze w przeliczeniu na m kw. od lokali w dobrym stanie. Odnosząc to do oszacowanych przez nas kosztów widać, że kupując lokal do remontu w średniej cenie i wykonując następnie remont w sumie zapłacilibyśmy więcej niż nabywając mieszkanie, które nie wymaga dużej przebudowy. W Warszawie nie dostaniesz dużego upustu za zły stan lokalu Warto jednocześnie zwrócić uwagę, że w poszczególnych miastach sytuacja ta może wyglądać różnie. Najniższą różnicę - 278 zł - między ceną ofertową m kw. mieszkania nie wymagającego nakładów finansowych a lokalu do remontu widać w Warszawie. Na kolejnych miejscach znajdują się Gdańsk i Lublin, gdzie kwota zaoszczędzona na zakupie mieszkania byłaby zbliżona do kosztu remontu, ale wykonanego we własnym zakresie. Najbardziej opłaca się remontować we Wrocławiu i w Krakowie Największe różnice pomiędzy cenami mieszkań wymagających i nie wymagających remontu Wrocławiu, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Bydgoszczy. We Wrocławiu różnica wynosi aż 972 zł, a w Krakowie 953 zł na metrze kwadratowym. Średnia cena ofertowa m kw. mieszkania w stanie: Miasto/ Różnica/ Do remontu/ Nie wymagającym nakładów finansowych Bydgoszcz/ 3 440,76 zł/ 4 270,23 zł/ 829,47 zł Gdańsk/ 6 102,82 zł/ 6 509,93 zł/ 407,11 zł Katowice/ 3 609,47 zł/ 4 309,57 zł/ 700,11 zł Kraków/ 6 768,52 zł/ 7 722,24 zł/ 953,73 zł Lublin/ 4 794,43 zł/ 5 244,76 zł/ 450,33 zł Łódź/ 3 558,88 zł/ 4 471,69 zł/ 912,81 zł Poznań/ 5 051,70 zł/ 5 920,20 zł/ 868,49 zł Szczecin/ 4 343,50 zł/ 4 986,42 zł/ 642,92 zł Toruń/ 3 855,82 zł/ 4 567,08 zł/ 711,26 zł Warszawa/ 8 826,19 zł/ 9 103,74 zł/ 277,56 zł Wrocław/ 6 130,96 zł/ 7 103,37 zł/ 972,40 zł Ogółem/ 7 023,29 zł/ 7 362,65 zł/ 339,35 zł 150 zł za odświeżenie metra kwadratowego W rzeczywistości sytuacja jest bardziej skomplikowana, bo nawet mieszkanie w dobrym stanie potrzebuje zwykle odświeżenia, gdy zmieniają się właściciele. Nawet, gdy standard jest wysoki, samo wyniesienie mebli powoduje konieczność pomalowania ścian. Względy higieniczne nakazują często wymianę białego sprzętu w kuchni czy w łazience. Dlatego analizując oferty mieszkań, które nie są kwalifikowane jako „do remontu” trzeba założyć, że najprawdopodobniej konieczne będzie odświeżenie lokalu. Koszt takiej operacji przy założonym zakresie robót i ograniczeniu się do stosunkowo tanich materiałów to 7,2 tys. zł netto dla mieszkania o powierzchni 50 m kw. W tej kwocie same materiały to koszt zaledwie 3,2 tys. zł netto. W przeliczeniu na m kw. mieszkania daje to sumę rzędu 144 zł netto przy zleceniu prac, w tym materiały to 65 zł netto. ------------------------------------------------------- Zakres robót w przypadku odświeżenia lokalu: 1. Malowanie ścian i sufitów, 2. Położenie glazury w łazience i kuchni, 3. Wymiana gniazd i włączników elektrycznych, 4. Wymiana baterii, umywalki, zlewu i sedesu, 5. Cyklinowanie i lakierowanie podłóg wraz z wymianą cokołów, ------------------------------------------------------- Polowanie na okazje Sprawdziliśmy też, w jakich cenach oferowane są do sprzedaży bardzo podobne nieruchomości w prawie identycznych lokalizacjach, w stanie „do remontu” i „dobrym” w różnych miastach. Okazuje się, że różnice w cenach tych lokali potwierdzają z grubsza zależności wyznaczane przez średnie ceny dla miast. Najniższa różnica między cenami mieszkań w stanie do remontu i dobrym jest obserwowana w stolicy i wyniosła w odnalezionych parach od 127 do 231 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy. Kwota ta nie wystarczyłaby na remont mieszkania, a co najwyżej na jego odświeżenie. W Krakowie różnica ta ma większy rozstęp. W znalezionych parach podobnych lokali wynosi 930 i 565 zł. Warto więc rozważyć w tym przypadku zakup mieszkania do remontu, ponieważ mogłoby to przynieść wymierne oszczędności. We Wrocławiu także w obu znalezionych parach nieruchomości różnica cen była na tyle wysoka, że mogłaby wystarczyć na przeprowadzenie remontu. Poszukiwaniem tanich mieszkań do remontu zajmuje się spora grupa inwestorów na rynku nieruchomości. W większości zawiesili oni jednak działalność w czasie spadków cen nieruchomości, ale obecnie powoli wracają na rynek. Katarzyna Siwek, Bartosz Turek Home Broker]]> Sun, 2 Aug 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59701 Deweloperzy skłonni są udzielić nawet 20% rabatu na sprzedawane w czasie wakacji nieruchomości. W sezonie urlopowym możemy ponadto wygrać samochód, drogą wycieczkę zagraniczną lub otrzymać darmowe miejsce postojowe, wykończenie mieszkania, a nawet jego częściowe wyposażenie. W ten sposób deweloperzy chcą pozbyć się ostatnich mieszkań, albo przyciągnąć kupujących na wczesnym etapie budowy. Część deweloperów uznała, że wakacje są dobrym momentem aby kusić nabywców pakietami tańszych mieszkań, darmowymi miejscami postojowymi, wyposażeniem, wykończeniem czy różnego rodzaju dniami otwartymi. Ma to za zadanie zwiększyć sprzedaż w tradycyjnie chudszym okresie urlopowym. Home Broker sprawdził, co można zyskać korzystając z wakacyjnej promocji u dewelopera i na co należy zwrócić uwagę. Promocja na wszystkie lub tylko wybrane mieszkania Po pierwsze promocje często dotyczą tylko niewielkiej partii mieszkań. Mogą być wtedy sposobem pozbycia się najmniej atrakcyjnych lokali czy po prostu zakończenia sprzedaży całego projektu. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku inwestycji Gardenia w Józefosławiu. Ostatnie pięć gotowych domów firma Ronson Development sprzedaje po 760 tys. zł zamiast dotychczasowej ceny 960 tys. zł, czyli z ponad 20-proc. rabatem. Podobny zabieg stosuje Marvipol. Zazwyczaj ostatnia pula mieszkań sprzedawana jest przez tę spółkę z dyskontem około 500 zł w przeliczeniu na m kw. Obniżka sposobem na dokończenie sprzedaży Wakacyjne promocje na ograniczony pakiet mieszkań można też spotkać na przykład w inwestycji City Zen firmy Espais. Deweloper zaoferował 12 mieszkań przecenionych o 15%. Budynek jest już ukończony, ale ze względu na lokalizację przy ruchliwej ulicy nie wszystkie mieszkania zostały sprzedane. Promocja ma potrwać do końca miesiąca. Natomiast Ronson Development od 10 lipca w inwestycji Galileo w Poznaniu sprzedaje gotowe mieszkania dwupokojowe z rabatem 30 tys. zł i trzypokojowe z rabatem 40 tys. zł. Oznacza to obniżkę o około 5 – 10% względem standardowej oferty. Okresowe rabaty podczas dni otwartych stosuje też w swoich inwestycjach Dom. Taka impreza jest planowana na przykład 31 lipca na terenie warszawskiego osiedla Derby. Deweloper nie zdradza jednak jakich rabatów można będzie się spodziewać w tym dniu. Zdarza się także, że deweloperzy w standardowej polityce unikający udzielania rabatów skłonni są kusić nabywców taką formą promocji właśnie w czasie wakacji. Taką taktykę zastosował na przykład Bouygues Immobilier w swojej inwestycji Villa Arte na warszawskiej Woli. Oferowane są tu mieszkania z rabatem 5%, co w przypadku tej firmy rzadko się zdarza. W sprzedaży zostało około 35 mieszkań z 93 oferowanych w pierwszym etapie inwestycji, którego zakończenie ma nastąpić w ostatnim kwartale 2011 roku. Zaawansowanie robót jest obecnie niewielkie i wynosi około 15%. Warto w tym miejscu podkreślić, że zakup mieszkania na wczesnym etapie budowy niesie za sobą ryzyko niepowodzenia projektu, które jest dyskontowane w cenie lokalu. Pikniki i loterie Z okazji wakacji deweloperzy organizują też dni otwarte w formie pikników. Ostatnio taką formę promocji zastosowała spółka Ronson Development w inwestycji Constans w Konstancinie-Jeziornej. Obecnie 30 domów znajdujących się w sprzedaży jest już oddana do użytkowania, a budowa kolejnych ma zostać zakończona mniej więcej w połowie przyszłego roku. Dom Development zaproponował natomiast loterię dla nabywców w inwestycji Regaty. Każdy kto do końca lipca kupi tam dom może wylosować samochód, zagraniczną wycieczkę lub wyposażenie kuchni. Obecnie w projekcie tym zlokalizowanym na warszawskiej Białołęce dostępne są domu oddane do użytkowania. Garaż, wykończenie i wyposażenie gratis Wciąż zdarza się także oferowanie darmowych pomieszczeń przynależnych czy wykończenia lokalu. Warto pamiętać, że koszt takiego bonusu dla dewelopera jest niższy niż jego cena katalogowa. Ciekawą propozycją z tego obszaru jest na przykład oferta firmy Warsaw Trust Development. W swojej inwestycji Osiedle Leśnej Polanki na Białołęce na wybrane mieszkania do końca wakacji developer oferuje: komórkę lokatorską, wykończenie „pod klucz” lub garaż gratis, a także wyposażenie kuchni w promocyjnej cenie 5 tys. zł. Wykończenie mieszkania gratis ma też w swojej ofercie firma AW Inwest. Promocja ta dotyczy mieszkań w inwestycji w Ząbkach. Dodatkowo nabywcy mieszkań o powierzchni ponad 70 m kw. mogą liczyć na umeblowanie i wyposażenie kuchni (wraz ze sprzętem AGD). J.W. Construction w trakcie wakacji planuje zorganizować dni otwarte na terenie trójmiejskiej i warszawskich inwestycjach: Osiedle Bursztynowe, Górczewska Park, Lewandów Park i Osiedle Leśne. Na każdej takiej imprezie można liczyć na pomoc doradcy kredytowego, rabaty lub darmowe pomieszczenia przynależne (np. miejsca postojowe). Oferta na dni otwarte Deweloper / inwestycja AW Inwest / Ząbki Cała inwestycja przeceniona o 10% Bouygues Immobilier / Villa Arte Rabat 5% Dom Development / wszystkie inwestycje Rabaty w trakcie dni otwartych, wyposażenie kuchni gratis, konkursy z nagrodami Espais / City Zen Pula mieszkań przeceniona o 15% J.W. Construction / Osiedle Bursztynowe, Górczewska Park, Lewandów park, Osiedle Leśne Wakacyjne dni otwarte: pomoc doradcy kredytowego, rabaty lub darmowe pomieszczenia przynależne Marvipol / wszystkie inwestycje Mieszkania w nowych inwestycjach przecenione do 1000zł za m kw., ostatnie mieszkania taniej do 500 zł za m kw. Ronson Development / wszystkie inwestycje Rabaty nawet do 20%, pikniki i dni otwarte Warsaw Trust Development / Osiedle Leśnej Polanki Komórka lokatorska, garaż lub wykończenie gratis oraz wyposażenie kuchni za 5 tys. zł Bartosz Turek Home Broker]]> Tue, 28 Jul 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59700 Najłatwiej kupić własne M mieszkańcom Bydgoszczy i Szczecina. W tych miastach najkorzystniejsza jest relacja cen mieszkań do zarobków. W najgorszej sytuacji są Krakusi. Zarabiają średnio tylko o 11% więcej od Bydgoszczan, a za mieszkania muszą zapłacić prawie dwa razy więcej. Zestawiliśmy średnią cenę zakupu 2-pokojowego mieszkania w dziesięciu największych miastach Polski z wysokością przeciętnych dochodów w tych miastach. Posłużyliśmy się danymi GUS o średnich wynagrodzeniach brutto w poszczególnych lokalizacjach, na podstawie których oszacowaliśmy przeciętny dochód netto (z tytułu umowy o pracę). Dane o cenie mieszkań są aktualne, natomiast dane o wynagrodzeniach w ujęciu regionalnym dotyczą 2009 roku. W drugim kroku oszacowaliśmy wysokość miesięcznej raty kredytu na zakup mieszkania, w dwóch wariantach – w złotych i w euro. Założyliśmy, że lokal jest w całości kupowany na kredyt, który zaciągany jest na 30 lat. Średnie oprocentowanie w złotych wynosi 5,86%, a w euro 3,48%. Następnie otrzymane wysokości rat odnieśliśmy do średnich dochodów w poszczególnych miastach. Ponieważ obliczenia mają charakter czysto teoretyczny, pominęliśmy kwestię zdolności kredytowej (w niektórych miastach może się zdarzyć, że dochód nie wystarczy do zakupu mieszkania bez wkładu własnego). Im tańsze mieszkania i wyższe dochody, tym mniejsze obciążenie ratą W tak sporządzonym zestawieniu najkorzystniej wypadają Bydgoszcz i Szczecin. Średni dochód netto w pierwszym z nich wynosi ok. 2,2 tys. zł, a średnia cena 2-pokojowego mieszkania 230 tys. zł. Gdyby w całości kupić je na kredyt, miesięczna rata wyniosłaby 1092 zł w przypadku zadłużenia w euro oraz 1359 zł w przypadku zadłużenia w złotych. Oznacza to, że na obsługę kredytu w euro przeciętny Bydgoszczanin musiałby przeznaczyć niespełna 50% pensji netto, a na obsługę kredytu w złotych– 62% pensji. W niemal identycznej sytuacji są mieszkańcy Szczecina. Zarówno mieszkania, jak i dochody netto są tu co prawda o ok. 13% wyższe niż w Bydgoszczy, ale relacja miesięcznej raty do pensji jest podobna i wynosi prawie 50% dla kredytu w euro i prawie 62% dla kredytu w złotych. W dobrej sytuacji Lublin i Łódź Niewiele gorzej ta relacja kształtuje się w Lublinie. Udział w dochodzie raty kredytu w euro wynosi tu nieco ponad 52%, a kredytu w złotych niespełna 65%. Nieco mniej korzystne proporcje wynikają stąd, że różnica w cenie mieszkań między Lublinem a Bydgoszczą jest większa niż różnica w dochodach (8,7% do 3,3%). W miarę korzystnie w zestawieniu wypada też Łódź. W Krakowie mieszkania relatywnie najdroższe W zdecydowanie najgorszej sytuacji pod względem możliwości zakupu 2-pokojowego mieszkania na kredyt są Krakusi. W przypadku kredytu w euro rata stanowiłaby tu 82% dochodu netto, a w przypadku kredytu w złotych – aż 102%! (oczywiście w rzeczywistości nie byłoby możliwości zaciągnięcia takiego kredytu). Otrzymana relacja to wypadkowa wysokich cen mieszkań i stosunkowo niskich dochodów. Średnia cena dla rynku pierwotnego i wtórnego to 8 tys. zł za m kw, a przeciętna cena 2-pokojowego lokalu to 424 tys. zł. Za takie mieszkanie trzeba zapłacić w Krakowie o 22% więcej od średniej dla wszystkich miast ujętych w zestawieniu. Tymczasem dochód netto w stolicy Małopolski jest o 2,5% niższy od średniej. Drogo też we Wrocławiu i Warszawie Wysokie ceny mieszkań w stosunku do dochodów są też we Wrocławiu i w Warszawie. W pierwszym z tych miast za 2-pokojowy lokal trzeba zapłacić o ponad 9% więcej od średniej dla największych miast przy dochodach wyższych zaledwie o 1%. Różnice w cenach większe niż w zarobkach Z analizy wynika, że możliwość zakupu mieszkania na kredyt przez osobowy osiągające przeciętne dochody jest bardzo zróżnicowana w poszczególnych miastach. Wynika to z bardzo dużych dysproporcji w cenach na rynku nieruchomości (od 230 tys. zł w Bydgoszczy do 475 tys. zł w Warszawie za dwa pokoje), za którymi nie idą analogiczne rozbieżności w dochodach (od 2208 zł w Bydgoszczy do 3274 zł w Warszawie). Poza tym, zdarzają się sytuacje, w których w danej parze miast w cenach mieszkań mamy odwrotne relacje niż w dochodach. Przykładowo, w Gdańsku mieszkanie 2-pokojowe jest tańsze niż w Krakowie (363 tys. zł do 423 tys. zł), a średni dochód netto jest większy (2891 zł do 2452 zł). Porównując siłę nabywczą mieszkańców poszczególnych miast na rynku nieruchomości trzeba też uwzględnić inne czynniki, np. to, że w metropoliach są większe możliwości dodatkowego zatrudnienia i dochodu, a ponadto bezrobocie zwykle jest niższe (bez zatrudniania nie można zaciągnąć kredytu mieszkaniowego). Przykładowo, według danych z 2009 r. bezrobocie w Krakowie wynosiło 4,2%, a w Gdańsku 4,9% Katarzyna Siwek Home Broker]]> Sun, 26 Jul 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59699 Najdroższym miastem w Europie pod względem ceny mieszkań jest Monako. Za 120-metrowy apartament w samym centrum trzeba zapłacić blisko 4,3 mln euro. Na drugim miejscu znajduje się Londyn, a na trzecim Moskwa. Warszawa, z ceną za taki lokal rzędu 426 tys. euro, plasuje się mniej więcej w połowie stawki – wynika z danych Global Property Guide. Portal Global Property Guide oszacował koszt zakupu na rynku wtórnym 120-metrowego apartamentu położonego w centralnej części europejskich stolic. Przyjęto, że lokal powinien być w doskonałym stanie, odnowiony w ciągu ostatnich pięciu lat. Ceny porównano w euro. 36 tysięcy euro za metr apartamentu w Monako Poza Księstwem Monako, gdzie za metr kwadratowy takiego apartamentu trzeba zapłacić astronomiczną kwotę 35,7 tys. euro, najdroższą stolicą europejską jest Londyn. Tu metr kwadratowy luksusowego mieszkania w centrum szacowany jest na 14,4 tys. euro. Kupując 120-metrowy lokal trzeba byłoby się więc liczyć z wydatkiem rzędu 1,73 mln euro, czyli przeszło 7,1 mln zł. Mimo kryzysu na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii, ostatnie pięć lat przyniosło według szacunków GPG, wzrost indeksu cen domów o 6,6%. Trzecią najdroższą, po Monako i Londynie, europejską stolicą jest Moskwa. Tu ceny apartamentów w centrum miasta niewiele odbiegają od cen w Londynie. Metr kwadratowy to wydatek rzędu 11,9 tys. euro. Za całe mieszkanie trzeba byłoby zapłacić 1,42 mln euro. Co więcej, ostatni pięć lat przyniosło ogromny wzrost cen w lokalnej walucie (138%). Najtaniej w Macedonii i na Węgrzech Ceny mieszkań w europejskich stolicach są bardzo zróżnicowane. Najmniej na zakup apartamentu wydalibyśmy w Skopje, Budapeszcie i Sofii. W stolicy Macedonii metr kosztuje według GPG nieco ponad tysiąc euro, w stolicy Węgier niespełna 1,7 tys. euro, a w stolicy Bułgarii prawie 1,8 tys. euro. Daje to koszt 120-metrowego mieszkania na poziomie odpowiednio: 124,7 tys., 202 tys. oraz 211,1 tys. euro. Warszawa sklasyfikowana na 16. miejscu Warszawa, z ceną 3,5 tys. euro za metr kwadratowy została sklasyfikowana na 16. miejscu na 36 europejskich stolic uwzględnionych w rankingu. Według szacunków GPG, 120-metrowy apartament w centrum kosztuje tu ok. 1,75 mln zł. Co ciekawe, tańsze mieszkanie o podobnym metrażu i standardzie można kupić w Wiedniu (cena 3 tys. euro za metr) czy w Berlinie (2,9 tys. euro). Droższa jest natomiast czeska Praga (ponad 4 tysiące). W Śródmieściu nawet 37 tys. zł za metr Według danych Home Broker, w Śródmieściu Warszawy można kupić mieszkanie o metrażu zbliżonym do 120 metrów w cenie od 8,8 tys. zł za metr do ponad 37 tysięcy za metr. Zdecydowanie najdroższe są lokale na rynku pierwotnym, usytuowane w nowoczesnych apartament owcach. Najdroższe obecnie w ofercie Home Broker mieszkanie w warszawskim Śródmieściu, pod względem ceny metra kwadratowego, ma powierzchnię nieco ponad 117 metrów, znajduje się w budynku z 2009 roku, jest czteropokojowe i kosztuje 4,4 miliona złotych. Home Broker]]> Thu, 23 Jul 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59693 Pierwsze banki zareagowały na uruchomienie elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych. W BOŚ i Banku Polskiej Spółdzielczości nie ma już obowiązku przedstawienia odpisu księgi na etapie składania wniosku kredytowego. Pracownicy kilku innych banków już wcześniej dostarczali odpis za klienta. W połowie czerwca Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło elektroniczną przeglądarkę ksiąg wieczystych. Polacy uzyskali zdalny dostęp do 12 mln z 18,8 miliona istniejących ksiąg. Możliwe jest przeglądanie zarówno aktualnej, jak i zupełnej treści KW (z dotychczasowymi zmianami) po podaniu jej numeru. Sama możliwość przeglądania księgi nie jest równoznaczna z uzyskaniem drogą elektroniczną odpisu. Po taki dokument – który jest niezbędny do zawarcia aktu notarialnego czy zaciągnięcia kredytu hipotecznego – trzeba nadal udać się do sądu. BOŚ i BPS korzystają z elektronicznego dostępu Aktualny odpis z KW standardowo jest jednym z dokumentów, jakie trzeba załączyć do wniosku o kredyt mieszkaniowy. W BOŚ i BPS nie ma już takiej konieczności o ile księga znajduje się w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych (ma wersję elektroniczną). W pierwszym z nich wystarczy podać numer księgi, drugi wymaga przedstawienia wydruku z elektronicznej ewidencji KW. To oszczędność czasu dla osób, które albo nie otrzymały pozytywnej decyzji kredytowej, albo zrezygnowały z ubiegania się o kredyt po złożeniu wniosku. Faktyczny odpis z księgi kredytobiorca musi dostarczyć dopiero do zawarcia umowy kredytowej. Inne banki już wcześniej weryfikowały KW Trzy inne banki deklarują, że już wcześniej nie wymagały dostarczenia odpisu przez klienta, ani na etapie składania wniosku o kredyt, ani później. Są to Eurobank, ING i Allianz. Udogodnienie nie ma związku z uruchomieniem elektronicznej przeglądarki ksiąg. Weryfikacja księgi przez pracownika banku jest po prostu dodatkową usługą. BZ WBK pracuje nad udogodnieniami dla klientów związanymi z uruchomieniem zdalnego dostępu do ksiąg. Dziś pracownicy banku w części przypadków dokonują weryfikacji KW w sądzie za klienta. Większość banków zmusza do wizyty w sądzie W pozostałych bankach konieczne jest dostarczenie odpisu z KW na etapie składania wniosku. Jeżeli odpis straci ważność może się zdarzyć, że będzie konieczne dostarczenie jeszcze jednego do zawarcia umowy kredytowej. Odpis zwykły KW kosztuje 30 zł, a zupełny 60 zł. Długa lista dokumentów Oprócz odpisu z KW banki wymagają też innych dokumentów dotyczących nieruchomości i transakcji zakupu (do tego dochodzi dokumentacja dotycząca dochodu i zatrudnienia kredytobiorcy). Przykładowo, dla mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym bank może wymagać: · umowy przedwstępnej, · dokumentów rejestrowych dewelopera (np. wypis z KRS), · promesy z banku kredytującego dewelopera bezobciążeniowego wydzielenia lokalu · pozwolenia na budowę lub pozwolenie na użytkowanie, · wyceny nieruchomości W przypadku rynku wtórnego będą to: · zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie własności lub dokument potwierdzający nabycie mieszkania przez obecnego właściciela (np. akt notarialny) – przy braku KW, · wycena nieruchomości · w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką – zaświadczenie z banku kredytującego o saldzie zadłużenia oraz zobowiązanie do zwolnienia hipoteki po całkowitej spłacie Katarzyna Siwek Home Broker Doradcy Finansowi]]> Mon, 20 Jul 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59691 Zasady ustalania ceny, harmonogram płatności uzależniony od postępu prac budowlanych, warunki odbioru lokalu czy okoliczności, w jakich kupujący może odstąpić od zawarcia umowy ostatecznej – to tylko niektóre z zapisów, jakie powinny się znaleźć w umowie przedwstępnej zakupu mieszkania od dewelopera. Dobra umowa powinna minimalizować ryzyko zakupu lokalu w budowie. Home Broker publikuje wzorzec, z którego można skorzystać. Powoli wracają czasy, w których poszukujący mieszkań decydowali się na zakup lokali w budowie czy w skrajnym przypadku przed wbiciem „pierwszej łopaty”. Sprzyja temu spadek liczby mieszkań oddawanych do użytku i gwałtowne ożywienie na rynku nowych inwestycji mieszkaniowych. Tylko w maju deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 10 tys. mieszkań, blisko dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Zachętą do zakupu mieszkań w budowie są rabaty, tym większe, im wcześniejszy jest etap realizacji inwestycji. Wynoszą od kilku procent do nawet 10 czy 20% w przypadku „dni otwartych” organizowanych przez deweloperów. Inwestycja w budowie = większe ryzyko Z zakupem mieszkania na etapie budowy wiąże się jednak ryzyko: niedotrzymania terminów przez dewelopera, zmian w projekcie, błędów w wykonawstwie, problemów administracyjnych czy wreszcie bankructwa dewelopera. Przed tym ryzykiem przynajmniej częściowo powinna zabezpieczać umowa zakupu mieszkania. Umowa powinna tak samo chronić klienta i dewelopera W opinii Home Broker, który współpracuje obecnie z ponad 200 deweloperami i obsługuje co miesiąc tysiąc klientów, umowy, jakie deweloperzy proponują klientom zwykle dużo lepiej chronią interesy tych pierwszych. Dlatego opierając się na własnych doświadczeniach i wychodząc naprzeciw potrzebom kupujących stworzyliśmy wzorzec umowy, w którym prawa i obowiązki obu stron są symetryczne. Zależało nam na tym, aby zaproponowane rozwiązania były realne, tzn. aby istniała rzeczywista możliwość wynegocjowania ich od dewelopera. W konsekwencji umowa odzwierciedla nie tylko rozwiązania korzystne dla klienta, ale również postanowienia zabezpieczające podstawowe prawa dewelopera. Zapisy umowy trzeba negocjować Prace nad projektem zaczęliśmy od zdefiniowania obszarów, w których interes kupującego najczęściej jest naruszany. Wypunktowaliśmy też ważne zagadnienia, na które chcieliśmy kupującym zwrócić szczególną uwagę. Przygotowując wzorzec umowy wzięliśmy ponadto pod uwagę rejestr niedozwolonych klauzul, czyli zapisy umów z deweloperami, które zakwestionował UOKiK. Konsultantem przy projekcie był adwokat Bartłomiej Wróblewski Projekt może posłużyć za wzorzec dla osób, które przygotowują się do zawarcia umowy z deweloperem. Może być wykorzystany w całości lub częściowo, jeśli kupujący uzna, że w proponowanej przez dewelopera umowie warto zmienić czy po prostu doprecyzować kilka zapisów. Skupiliśmy się na umowie przedwstępnej gdyż uznaliśmy, że po pierwsze z nią wiąże się dla kupującego ryzyko, a po drugie, umowa przedwstępna zawiera w sobie wiele postanowień umowy ostatecznej. Zawarte w projekcie propozycje zapisów należy traktować jako przykładowe, a nie jedyne możliwe. Są one wynikiem założonych przez nas warunków, w jakich realizowana jest inwestycja czy dokonywany jest zakup mieszkania, które w rzeczywistości mogą być inne. Na co należy zwrócić szczególną uwagę podpisując umowę z deweloperem: 1. Umowa w formie aktu notarialnego W ocenie Home Broker, umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy. 2. Oświadczenie dewelopera W umowie powinny znaleźć się następujące oświadczenia dewelopera: • oświadczenie, że nieruchomość, na której posadowiony zostanie budynek wolna jest od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich, • w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera, oświadczenie, że bank wyraził zgodę w wydanej promesie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu • oświadczenie, że zarówno wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się żadne postępowanie sądowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli, • nieruchomość, jak również lokale wolne są od jakichkolwiek wad prawnych, • nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, • sprzedająca spółka nie została postawiona w stan likwidacji lub upadłości • sprzedająca spółka nie zalega z podatkami, składkami na ubezpieczenia społeczne, zdrowotne ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, • nie istnieją żadne okoliczności mogące skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku 3. Cena Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie. W projekcie przyjęto, że powinna być ona liczona po wewnętrznej długości ścian przy podłodze. Określono też sposób wliczania do powierzchni tzw. skosów. Do powierzchni użytkowej nie powinno się wliczać balkonów. 4. Zmiana metrażu i jej konsekwencje W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (w projekcie przyjęto do 3%) kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu. 5. Płatność w ratach – terminy i warunki Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Im jest ich więcej, tym korzystniej dla klienta, gdyż zmniejsza się ryzyko inwestycyjne. Z drugiej jednak strony zbyt duża liczba rat może utrudniać pracę deweloperowi czy być kłopotliwa dla banku kredytującego klienta, który może mieć określone standardy w tym względzie. Dlatego liczbę zaproponowanych w projekcie transz należy traktować jako propozycję. Kluczową sprawą jest natomiast dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu. Ponadto zakończenie każdego z etapów budowy, które warunkuje zapłatę kolejnej transzy, powinno być potwierdzone wpisem w dzienniku budowy. 6. Zawarcie umowy ostatecznej Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Zaproponowaliśmy, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.. Przyjęliśmy ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta jeśli deweloper: • nie uzyska pozwolenia na użytkowanie • nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla • nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu Częstą praktyką na rynku jest wskazywanie przez dewelopera kancelarii, w której powinna być zwarta umowa ostateczna. Dlatego warto w umowie przedwstępnej zawrzeć w zapis, że kupujący ma prawo wyboru kancelarii, analogicznie do praktyki stosowanej na rynku wtórnym. Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem. 7. Gwarancja W naszej opinii, deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Przyjęliśmy w projekcie, że okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Przyjęliśmy jednocześnie, że udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie daje mu możliwość wyboru. 8. Zmiany w aranżacji Kupujący ma prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloperem powinien zwrócić kupującemu różnicę. 9. Odbiór lokalu Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach. Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni. 10. Odstąpienie od umowy W projekcie rozszerzyliśmy katalog możliwości odstąpienia od umowy w stosunku do powszechnie stosowanych praktyk. Nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od niej w przypadku: • opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności • opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego • nieusunięcia w terminie wad i usterek • niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla • nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej. Autorzy: Bartłomiej Wróblewski, adwokat oraz zespół Home Broker: Katarzyna Siwek, dyrektor działu analiz i komunikacji Aleksandra Wojdyło, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, kierownik oddziału Włodzimierz Wielogórski, menedżer ds. rynku pierwotnego Bartosz Jankowski, specjalista ds. rynku pierwotnego Bartosz Turek, analityk]]> Wed, 15 Jul 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59690 Wygląda na to, że zapisy Rekomendacji T dotyczące minimalnego wkładu własnego w przypadku kredytów walutowych nie są aż tak restrykcyjne, jak można było pierwotnie sądzić. Banki powinny mieć sporą dowolność w uregulowaniu tej kwestii. W efekcie z rynku nie muszą w sierpniu zniknąć kredyty walutowe udzielane na 100% wartości mieszkania, czyli bez wkładu własnego, chociaż część banków może zaostrzyć kryteria – ocenia Home Broker. W sierpniu wchodzi w życie część zapisów Rekomendacji T, m.in. te, które dotyczą wysokości wkładu własnego w przypadku kredytów walutowych. Mówią one, że „W kalkulacji LTV bank powinien przyjąć bufor dla pokrycia skutków zmiany wielkości wskaźnika LTV w wyniku zmiany kwoty ekspozycji zależnej od zmiany kursu waluty lub niedopasowania waluty ekspozycji i waluty, w której wyrażona jest wartość zabezpieczenia na poziomie min.(…) 20% kwoty kredytu dla ekspozycji o okresie spłaty powyżej 5 lat”. Wskaźnik LtV to relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Różne interpretacje Banki w różny sposób interpretowały te zapisy po ich opublikowaniu. Część (np. Polbank, chociaż nie podlega Polskiem nadzorowi) uznała, że maksymalny wskaźnik LtV powinien automatycznie spaść do 80%, co oznaczałoby konieczność posiadania 20-proc. wkładu własnego. W opinii innych, LtV dla kredytów walutowych powinno być o 20 pkt. proc. niższe niż dla kredytów złotowych (BZ WBK, Kredyt Bank). Jeszcze inne uznały, że wysokość wskaźnika powinna być uzależniona od tego czy brakujący wkład własny jest ubezpieczony (Alior Bank). Z interpretacji zacytowanego zapisu Rekomendacji T, jaką Home Broker otrzymał z KNF wynika tymczasem, że nadzór nie nakłada wprost ograniczenia dotyczącego minimalnej wysokości wkładu własnego przy kredytach walutowych, tzn. nie wymaga, aby w każdym banku był on taki sam, czyli wynosił np. 80%. W każdym banku inny limit Relacja dopuszczalnej kwoty kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia, jaką bank może zaproponować konkretnemu klientowi ma być pochodną maksymalnego wskaźnika akceptowanego przez bank. Ten z kolei ma być uzależniony od indywidualnej oceny możliwości odzyskania pożyczonych przez bank środków. Taki górny pułap każdy bank powinien sam ustalić w oparciu o dane dotyczące własnego portfela kredytowego bądź dane zaczerpnięte z rynku. Tak obliczony limit bank powinien następnie podzielić przez 1,2 aby otrzymać wskaźnik LtV dla konkretnego klienta. To analogia do zapisów Rekomendacji S, która nakazuje bankom, aby zdolność dla kredytów walutowych była o 20% wyższa niż dla tej samej kwoty kredytu złotowego. Rekomendacja S też nie mówi wprost, ile ta zdolność ma wynieść w złotych a rozbieżności w kalkulacjach poszczególnych banków są ogromne. Bank musi przyjąć bufor bezpieczeństwa Przykładowo, jeśli bank dopuszcza maksymalną relację kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia na poziomie 100%, klientowi może zaproponować wskaźnik na poziomie maksymalnie 83%. Jeśli natomiast bezpieczny w ocenie banku pułap w oparciu o obecny portfel to 80%, nowy klient może dostać maksymalnie 67%, czyli musi wnieść przynajmniej 33% wkładu własnego. Jeżeli natomiast uzasadniony limit dla całego portfela to 120%, nowy kredytobiorca może zaciągnąć kredyt na 100% wartości mieszkania, czyli bez wkładu własnego. W sumie oznacza to jednak, że banki powinny zaostrzyć podejście do udzielania kredytów walutowych. Otwartym pozostaje pytanie czy będą w stanie uzasadnić przed nadzorem wysokie limity LtV, czy będą musiały je obniżyć w stosunku do aktualnej oferty. Pozostaną różnice w ofercie W ocenie Home Broker po wejściu w życie zapisów Rekomendacji T nadal powinny utrzymać się dysproporcje w ofercie poszczególnych banków. Wymagania dotyczące wysokości wkładu własnego będą uzależnione od oceny posiadanego już przez bank portfela kredytów, czyli np. od tego, kiedy i po jakich kursach udzielał wcześniej kredytów, a także od tego, jak zmieniła się wartość kredytowanych nieruchomości. Interpretacja według wzoru Według KNF interpretacja zapisów Rekomendacji 18.5 (dotyczy właśnie konieczności zastosowania buforu przy kredytach walutowych) sprowadza się do spełnienia poniższej nierówności: Z*LtV K≤ ----------- 1,2 gdzie: K – kwota udzielonego kredytu Z – wartość zabezpieczenia LtV – maksymalny akceptowalny przez bank poziom wskaźnika LtV, dla kredytów walutowych. Większa kwota kredytu dzięki ubezpieczeniu spłaty Warto zwrócić uwagę, że w zacytowanym wzorze nadzór uzależnia kwotę kredytu od wartości zabezpieczenia, które może być wyższe od wartości nieruchomości, na przykład w przypadku, gdy klient wykupi dodatkowe ubezpieczenie spłat. To bardzo istotna informacja, która oznacza, że banki będą mogły nadal w takim wypadku udzielać wyższej kwoty kredytu. Według lipcowego zestawienia Home Broker Doradcy Finansowi kredyt mieszkaniowy w euro oferuje 12 banków, a kredyt we frankach – siedem banków. Przykładowo, w BOŚ i Deutsche Banku dzięki wykupieniu ubezpieczenia spłat, można zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego. Bez ubezpieczenia, konieczny jest wkład własny (20% w BOŚ i 30% w DB). W Nordei maksymalne LtV dla walut to 90% (bez ubezpieczenia 80%). mBank i Multibank oferują kredyty w euro i frankach na 110% wartości nieruchomości, a Alior Bank nawet na 120%. Maksymalny poziom LTV dla kredytów mieszkaniowych Bank PLN/ CHF/ EUR Alior Bank 120%/120%/120% Bank Pocztowy/ 100%/ -/- Bank Millennium/100%/nd/n/d Getin Noble Bank*/100%/100% mBank/ 110%/110%/110% DnB NORD/ 90%/n/d/90% Deutsche Bank PBC/100%/100%**/100% HSBC Bank Polska/90% /n/d n/d MultiBank 110%/110%/110% Kredyt Bank/100%/n/d/85% Euro Bank/ 100%***/n/d/n/d PKO Bank Polski/100%/75%/100% Nordea Bank Polska/100%/90%90% Citi Handlowy/90%/n/d/n/d Lukas Bank/100%/n/d n/d Bank Ochrony Środowiska/100%/n/d/100% ING Bank Śląski/90%/n/d/n/d Gospodarczy Bank Wielkopolski/100%/n/d/n/d Allianz Bank Polska/105%/n/d/n/d BNP Paribas Fortis/90%/n/d/n/d Pekao SA/100%/n/d/70% Bank BGŻ/100%/n/d/n/d Bank BPH/80%/80%/80% BZ WBK/100%/n/d/70% Polbank EFG/90%/80%/80% Pekao Bank Hipoteczny/100%**** /n/d/n/d Bank Polskiej Spółdzielczości/100%/n/d/n/d Katarzyna Siwek Home Broker Doradcy Finansowi]]> Mon, 13 Jul 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59689 W ostatnich 12 miesiącach 23% transakcji na rynku wtórnym dotyczyło mieszkań zbudowanych po 2000 roku. Oznacza to spadek ich udziału w rynku względem badania z pierwszego kwartału. W tym samym czasie o 5 p.p. wzrósł udział transakcji mieszkaniami w budynkach z wielkiej płyty. Osoby sprzedające nowe mieszkania nie obawiają się konkurencji ze strony deweloperów i są mniej skłonni do negocjowania cen. Rosnąca zdolność kredytowa Polaków nie przekłada się na standard mieszkań, które byłby przedmiotem transakcji – pokazują dane Home Broker. W dalszym ciągu nabywcy nieruchomości chętnie wybierają mieszkania tańsze, czego efektem jest malejący udział najnowszych lokali (zbudowanych po 2000 roku) w transakcjach na rynku wtórnym. Więcej wielkiej płyty i mniej nowych mieszkań W ciągu ostatnich 12 miesięcy transakcje mieszkaniami zbudowanymi po 2000 roku stanowiły 23% wszystkich zawartych na rynku wtórnym. Oznacza to spadek względem odczytu z zeszłego kwartału o 3 p.p. Największy spadek zaobserwowany został w Poznaniu – na 16% z 26%. Mniej transakcji najnowszymi mieszkaniami odnotowano także w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Jedynie w Trójmieście mieszkania wzniesione w ostatniej dekadzie były przedmiotem transakcji na rynku wtórnym częściej w ostatnich 12 miesiącach, niż w okresie od marca 2009 do marca 2010 roku. Mieszkania nowe tracą swój udział w rynku głównie na rzecz mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. W badaniu przeprowadzonym w pierwszym kwartale br. ich udział w liczbie transakcji wynosił 32%, podczas gdy obecnie 37%. Trend taki widoczny jest w między innymi w: Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Jedynie w Trójmieście widoczna jest przeciwna tendencja. Na rynku wtórnym pomorskiej konurbacji maleje bowiem udział transakcji mieszkaniami w wielkiej płycie a rośnie najnowszymi lokalami. Najmniejsze zmiany widoczne są natomiast w przypadku mieszkań w budynkach z cegły (wzniesionych do 2000 roku). W Warszawie i Wrocławiu ich udział w ogólnej liczbie transakcji praktycznie się nie zmienił, natomiast w Krakowie, Poznaniu i Trójmieście wzrósł o kilka punktów procentowych. Najdroższe i nienegocjowalne Skąd bierze się spadek popularności najnowszych mieszkań na rynku wtórnym? Wydaje się, że głównym powodem może być relatywnie najwyższa cena. Zgodnie z danymi Home Broker w największych miastach ceny mieszkań zbudowanych po 2000 roku są przeciętnie droższe od tych w budynkach z wielkiej płyty o około 20%. Nie dziwi więc fakt, że wiele osób rezygnuje z wyższego standardu budynku na rzecz niższej ceny. Jest to szczególnie ważne dla osób chcących skorzystać z programu „Rodzina na Swoim”. O wadze tego czynnika może świadczyć fakt, że w pierwszym kwartale br. co szósty kredyt hipoteczny udzielany był właśnie z rządowym wsparciem. Osoby sprzedające najnowsze lokale na rynku wtórnym są też mniej skłonne do negocjacji niż właściciele mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Z danych Home Broker z ostatniego roku wynika, że w ostatecznych negocjacjach, właściciele lokali zbudowanych po 2000 roku skłonni są przystać na średnią obniżkę w wysokości 3%, wobec blisko 3,5% w przypadku mieszkań w wielkiej płycie. Konkurencja ze strony deweloperów Dobrem substytucyjnym wobec mieszkań wzniesionych po 2000 roku są lokale deweloperskie. Chociaż sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w ostatnich kwartałach dynamicznie rośnie, to wciąż do sprzedania pozostaje niemała pula gotowych lokali. Zazwyczaj mają one duże metraże i relatywnie małą liczbę pomieszczeń, co nie współgra z obecnymi potrzebami nabywców. Warto jednak zauważyć, że takie lokale deweloperzy powinni być bardziej skłonni sprzedawać w atrakcyjnych cenach. Z drugiej strony dla kupujących, którzy mogą poczekać na dokończenie procesu inwestycyjnego, ciekawą alternatywą może być nabycie mieszkania na początkowym etapie realizacji inwestycji. Często właśnie takie lokale deweloperzy sprzedają po niższych cenach dyskontując ryzyko inwestycji. W początkowej fazie sprzedaży nabywcy mogą ponadto wybierać z szerszej palety dostępnych mieszkań, co wiele osób postrzega jako dużą zaletę. Bartosz Turek Home Broker]]> Wed, 8 Jul 2020 23:00:00 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59686 Po wczorajszej wygranej Bronisław Komorowski może wprowadzać się do luksusowego apartamentu o powierzchni około 2 tys. m kw. Ten przywilej wart jest więcej niż prezydenckie wynagrodzenie, a nie jest ono niskie. Oszczędzając cały rok prezydent mógłby bowiem kupić dwupokojowe mieszkanie np. w Szczecinie, Łodzi czy Katowicach. W związku z wczorajszą wygraną Bronisław Komorowski nie tylko pełnić będzie przez najbliższe 5 lat najwyższy urząd w państwie, ale nie będzie musiał się także martwić o utrzymanie. Co miesiąc na konto głowy państwa wpływa bowiem wynagrodzenie w wysokości około 18,5 tys. zł brutto (około 12,5 tys. zł netto). Do dyspozycji prezydenta jest ponadto kancelaria, której roczny budżet w 2010 roku opiewa na blisko 160 mln zł. Zabezpieczone są także potrzeby mieszkaniowe nowego prezydenta – do jego dyspozycji służą bowiem prywatne apartamenty w pałacu prezydenckim w samym centrum stolicy. Prywatny apartament prezydencki za ponad 62 tys. zł miesięcznie Ze względów bezpieczeństwa szczegółowe informacje o warunkach w jakich mieszka głowa państwa są trzymane w tajemnicy. Nieoficjalnie wiadomo jednak, że Pałac Namiestnikowski oferuje głowie państwa trzy sypialnie i tyle samo gabinetów, prywatny ogród oraz liczne reprezentacyjne salony, a nawet kaplicę. Prezydent ma więc do dyspozycji w pełni wyposażony apartament o powierzchni około 2 tys. m kw. Średni czynsz za metr kwadratowy mieszkania na warszawskim Śródmieściu opiewa na 31,34 zł miesięcznie. Wynajęcie lokalu o podobnej powierzchni do oferowanej przez Pałac Namiestnikowski na terenie dzielnicy Śródmieście kosztowałoby więc minimum 62 tys. zł. Należy jednak pamiętać, że na Starym Mieście czynsz za mieszkania może być dwu a nawet trzykrotnie wyższy od średniej dla dzielnicy. Z drugiej strony nie sposób znaleźć też apartamentu na wynajem, który byłby podobny do prezydenckiego. Home Broker sprawdził jednak ile kosztować mogłoby wynajęcie w centrum Warszawy apartamentu, który byłby godny głowy państwa. Alternatywą luksusowy apartament w centrum Na warszawskim Śródmieściu do wynajęcia jest na przykład luksusowy, nowoczesny apartament o powierzchni ponad 300 m kw. W lokalu znajduje się duży basen, sauna oraz dwa tarasy - każdy o powierzchni zbliżonej do powierzchni samego lokalu. Najemca ma ponadto do dyspozycji dwa miejsca postojowe i komórkę lokatorską o powierzchni, której nie powstydziłoby się dwupokojowe mieszkanie. Warto też zwrócić uwagę na fakt, że apartament ma prawie 5 metrów wysokości. Najwyższy standard gwarantują takie udogodnienia jak: podłoga z kamienia naturalnego i drewna, kino domowe, oświetlenie z możliwością dowolnego programowania, klimatyzacja i pełne wyposażenie najbardziej uznanych producentów. Nad bezpieczeństwem pieczę sprawuje ochrona w budynku, a do samego apartamentu można się dostać dedykowaną windą aktywowaną chipem. Koszt najmu tego lokalu to blisko 30 tys. zł miesięcznie. Dwa pokoje za roczną pensję Teoretycznie więc przywilej mieszkania w pałacu prezydenckim jest znacznie więcej wart niż uposażenie głowy państwa, a jest ono całkiem pokaźne. Bronisław Komorowski mógłby bowiem za roczną pensję netto (około 150 tys. zł) kupić sobie nawet dwupokojowe mieszkanie w takich miastach jak: Toruń, Rzeszów, Bydgoszcz, Katowice, Szczecin, Białystok Łódź czy Lublin. W Gdyni, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu i Krakowie Bronisław Komorowski mógłby natomiast kupić kawalerkę. Jedynie w Warszawie i Sopocie, gdzie ceny nieruchomości są najwyższe, za roczną pensję prezydent mógłby mieć problem ze znalezieniem ciekawej oferty sprzedaży niewielkiego mieszkania. Miasto/Cena ofertowa/Powierzchnia mieszkania za 150 tys. zł Toruń/4 588,14 zł/32,7 Rzeszów/4 726,14 zł/ 31,7 Bydgoszcz/ 4 734,84 zł/ 31,7 Katowice/ 4 751,56 zł/ 31,6 Szczecin/ 4 884,35 zł/ 30,7 Białystok/ 5 006,50 zł/ 30 Łódź/ 5 060,01 zł/ 29,6 Lublin/ 5 169,60 zł/ 29 Gdynia/ 6 880,83 zł/ 21, Poznań/ 6 895,27 zł/ 21,8 Gdańsk/ 6 976,44 zł/ 21,5 Wrocław/ 7 214,46 zł/ 20,8 Kraków/ 8 019,33 zł/ 18,7 Warszawa/ 9 173,02 zł/ 16,4 Sopot/ 9 943,32 zł/ 15,1 Bartosz Turek Home Broker]]> Mon, 5 Jul 2010 10:44:17 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59685 Wpłaciłeś pieniądze na mieszkanie i musisz zrezygnować? Walcz o zwrot Zwrot całości lub części wpłaconych pieniędzy na poczet zakupu mieszkania – deweloperzy stosują różne zasady w przypadku, gdy klient odstępuje od umowy. Część deweloperów honoruje już zaświadczenia z banków potwierdzające, że klient nie otrzymał kredytu. Home Broker sprawdził co może się stać, gdy po podpisaniu umowy z deweloperem, nabywca będzie musiał zrezygnować z nabycia lokalu. Polityka deweloperów w tym zakresie różni się. Zwrot bez kar umownych Najbardziej liberalne podejście to takie, w którym deweloper zwraca klientowi całość wpłaconych środków, gdy ten wycofuje się z zawartej umowy bez podania przyczyny. Taką politykę deklaruje Warsaw Trust Development. Przedstawiciele firmy zapewniają, że nie ma znaczenia czy do odstąpienia doszło stosunkowo szybko po podpisaniu umowy, czyli na przykład na wczesnym etapie budowy, czy w momencie gdy budowa była już mocno zaawansowana. To może być wabik na klienta, chociaż – jak informuje Warsaw Trust Development – firma po prostu nie ma obecnie problemu z rezygnacjami. Nie dostaniesz kredytu – zwrócimy Ci pieniądze Trochę bardziej rygorystycznie z punktu widzenia klienta rozwiązanie sprowadza się do tego, że rezygnacja (z winy klienta) jest dopuszczalna, ale w przypadku, gdy bank odmówi mu kredytu. Takie podejście stosują m.in. Archicom, Ataner, Bouygues Immobilier czy Ekolan. Firmy te deklarują, że w przypadku odmowy kredytu zwrócą całość wpłaconej kwoty. Wymagane jest, aby kupujący mieszkanie posiadał zaświadczenia z banku, że nie otrzymał finansowania. W przypadku Bouygues Immobilier muszą być to minimum dwa banki. Takie podejście może przyciągnąć klientów, którzy nie mają jeszcze dokładnej wiedzy na temat swojej zdolności kredytowej. Generalnie jednak lepiej wystąpić do banku o promesę udzielenia kredytu przed zawarciem umowy z deweloperem. Kara umowna z góry ustalona Inne rozwiązanie to zwrot części wpłaconych środków, po potrąceniu kary umownej. Takie zasady stosują Budimex Nieruchomości czy Rogowski Development. Jak podają, nie ma znaczenia powód, dla którego kupujący zrezygnuje z zakupu, wysokość wpłaconej kwoty, a także wartość mieszkania. W przypadku Rogowskiego Development kara wynosi 1000 zł, a w przypadku Budimeksu Nieruchomości 3000zł, ale pod warunkiem, że do rezygnacji doszło w ciągu 30 dni od podpisania umowy. … lub procentowa Za odstąpienie od umowy może także być pobierana kara o stawce procentowej. Przykładowo AW Inwest pobiera od klientów rezygnujących z zakupu 3% wpłaconej kwoty. To jednak swego rodzaju pułapka dla klienta – im większą sumę wpłaci, czyli im większe jest zaawansowanie budowy, tym wyższa będzie kara. Ronson Development natomiast standardowo pobiera za odstąpienie od umowy karę na poziomie 5% ceny nieruchomości. W przypadku dewelopera Invest Komfort pobierana jest kwota w wysokości 8% ceny nieruchomości. Nie dość więc, że same stawki są wyższe, to jeszcze liczone od wyższej postawy. Nazwa dewelopera / Deklarowane przez dewelopera standardowe zasady odstąpienia od umowy Warsaw Trust Development / Nie przewiduje obecnie kar umownych za odstąpienie kupującego od umowy Archicom, Ataner, Ekolan / Zwrot wpłaconej kwoty gdy bank nie udzieli kredytu (wymagane zaświadczenie). Na otrzymanie kredytu nabywca ma przeważnie od 30 do 60 dni. Bouygues Immobilier / Zwrot wpłaconej kwoty gdy bank nie udzieli kredytu (wymagane dwa zaświadczenia). Na otrzymanie kredytu nabywca ma przeważnie 60 dni. Rogowski Development / 1000 zł kary za odstąpienie Budimex Nieruchomości / 3000zł kary gdy do rozwiązania umowy doszło na 30 dni od jej podpisania AW Inwest / Kara za odstąpienie w wysokości 3% wpłaconych kwot Ronson Development / Kara za odstąpienie w wysokości 5% wartości nieruchomości Invest Komfort / Kara za odstąpienie w wysokości 8% wartości nieruchomości Indywidualne podejście, ale… Wszystkie firmy podkreślają jednak, że przedstawione powyżej procedury postępowania są przykładowe, a każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Warto też zwrócić uwagę, że w przypadku rezygnacji klient może zostać obciążony dodatkowym kosztem wynikającym np. ze zmiany aranżacji pomieszczeń w lokalu (w przypadku gdyby się nie wycofał, nie zostałaby pobrana dodatkowa opłata z tytułu zmian aranżacji). Zaciera się różnica między zadatkiem i zaliczką W związku z istnieniem różnym modeli wpłat i zwrotów na rynku pierwotnym, w odróżnieniu od rynku wtórnego, zaciera się granica między pojęciem zadatku i zaliczki. Teoretycznie większość deweloperów stosuje w umowach pojęcie zadatku. Ich podejście do tych kwot jest jednak różne i nie zawsze pokrywa się z kodeksową definicją. Zgodnie z kodeksem cywilnym, sprzedający nie musi zwracać zadatku kupującemu, gdy to z winy nabywcy nie doszło do transakcji. Zwrot taki byłby wymagany gdyby obie strony transakcji zawiniły lub żadna z nich nie była odpowiedzialna za niezawarcie transakcji. W przypadku natomiast niedojścia do umowy z winy dewelopera, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. -------------------------------------------------------------------------------- Zaliczka to kwota, która w razie niezawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. Zadatek to kwota, która musi zostać zwrócona kupującemu gdy do transakcji nie doszło z winy obu stron lub bez ich winy. Zwrotu w podwójnej wysokości może oczekiwać kupujący, gdy do transakcji nie doszło z winy sprzedającego. Gdyby natomiast do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek. -------------------------------------------------------------------------------- Podstawą jest umowa Decydując się na zakup nieruchomości od dewelopera trzeba mieć świadomość konsekwencji odstąpienia od umowy. Ważne jest więc, aby wynegocjować odpowiedni jej formę i klauzule zezwalające na odstąpienie. W przypadku, gdy do podpisania umowy z deweloperem dochodzi przed zbadaniem zdolności kredytowej klienta, należy zabezpieczyć się na ewentualność nieotrzymania finansowania z banku, poprzez dodanie klauzuli o możliwości odstąpienia od umowy za okazaniem stosownego zaświadczenia. Ważna jest także zastosowana forma umowy z deweloperem. Do wyboru jest tu forma zwykła(cywilno-prawna) lub akt notarialny. W przypadku drugiej z nich deweloperzy wymagają często większej wpłaty, np. 20% wartości mieszkania. Sam akt notarialny jest lepszym zabezpieczeniem jeśli chodzi o konieczność podpisania umowy ostatecznej. Katarzyna Siwek, Bartosz Turek Home Broker]]> Mon, 5 Jul 2010 10:38:02 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59684 Popyt i ceny mieszkań na terenach zalanych lub zagrożonych zalaniem podczas majowej i czerwcowej powodzi spadną, albo już spadły - oceniają doradcy Home Broker. Część z nich spodziewa się jednak, że będzie to efekt krótkotrwały, widoczny przez kilka-kilkanaście miesięcy. Widać bardzo duże zróżnicowanie opinii w poszczególnych miastach. 80% doradców Home Broker uważa, że majowa i czerwcowa powódź, które dotknęły znaczną część Polski będą mieć wpływ na popyt i poziom cen na terenach zagrożonych i zalanych – wynika z ankiety, w której wzięło udział 268 respondentów. Spadek cen w tych rejonach może sięgnąć w dużych miastach nawet kilkunastu procent. Zyskać mogą za to dzielnice uważane za bezpieczne, ponieważ do nich przeniesie się część popytu. To może spowodować rozwarstwienie cen. Na spotkanie z mapą terenów zalewowych Już dziś doradcy obserwują wzrost ostrożności klientów i zmianę ich preferencji. Unikają terenów położonych w sąsiedztwie rzek, zdarza się, że na spotkanie przychodzą z mapą obszarów zalewowych, co wcześniej się nie zdarzało. Widać też wyraźnie zniechęcenie do mieszkań na parterze, chociaż te zawsze były uważane za gorsze. Nowym kryterium przy wyborze mieszkania stało się „bezpieczeństwo lokalizacji”. Takie doświadczenia ma połowa badanych doradców do spraw nieruchomości. Po stronie sprzedających pojawia się z kolei nowy argument w postaci „suchych piwnic” w czasie powodzi. Warszawa ostrożna, Kraków nie Sprawdziliśmy, jak w ciągu ostatnich dwóch miesięcy zmieniły się preferencje i ceny w zagrożonych dzielnicach Warszawy i Krakowa. Wybraliśmy te dwa miasta, ponieważ doradcy prezentują tu krańcowo odmienne poglądy. O ile w Warszawie większość badanych uważa, że takie dzielnice, jak Praga Południe, Białołęka, Wawer czy Wilanów będą dotknięte spadkiem cen i popytu, to w Krakowie dominuje pogląd, że zagrożenie powodziowe nie będzie mieć większego wpływu na popyt i ceny w takich dzielnicach jak Podgórze czy Zwierzyniec. Widok na Wisłę wciąż jest tam uważany za mocną stronę mieszkania, chociaż hasło „powódź” przewija się w rozmowach. Więcej ofert sprzedaży na Białołęce W Warszawie popyt na zagrożone dzielnice obniżył się w maju w stosunku do marca i kwietnia o ok. 20%. Jednocześnie osiągnął jednak poziom zbliżony do okresu grudzień-luty. Bardziej klarownych wniosków dostarcza analiza liczby ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. W przypadku zagrożonych zalaniem dzielnic nastąpił wzrost ofert sprzedaży między czerwcem a kwietniem średnio o 15%. Tymczasem liczba oferta dla całej Warszawy podniosła się w tym okresie o 10%. Odwrotu od zagrożonych dzielnic póki co nie widać w statystykach dotyczących cen. Średnie ceny mieszkań wzrosły w czerwcu na Białołęce w stosunku do kwietnia o 0,9%, a w Wilanowie o 0,8%. Zmiana cen i liczby ofert sprzedaży mieszkań w wybranych dzielnicach Warszawy i Krakowa między czerwcem a kwietniem Lokalizacja/Zmiana ceny ofertowej/Zmiana liczby ofert Białołęka/0,90%/21,70% Wilanów/0,80%/-1,70% Średnio dla Warszawy/-0,40%/10,00% Zwierzyniec/0,40%/25,00% Podgórze/-1,70%/9,10% Średnio dla Krakowa /-0,20%/7,30% W Krakowie popyt na dzielnice Podgórze i Zwierzyniec obniżył się w maju o 14% w stosunku do kwietnia. Jednak ze spadkową tendencją mieliśmy do czynienia także w marcu i w lutym, czyli przed powodzią. W obu dzielnicach widać wzrost liczby ofert sprzedaży między czerwcem a kwietniem, chociaż może on być przypadkowy. W zakresie cen jasnej tendencji nie ma. Rozbieżności między Warszawą i Krakowem mogą wynikać po części stąd, że obie fale powodziowe przechodziły przez Kraków bardzo szybko, tymczasem w Warszawie zagrożenie utrzymywało się w sumie przez dwa tygodnie. Polowanie na okazje Badani nie spodziewają się większego wpływu powodzi na ceny mieszkań w takich miastach, jak Lublin, Łódź, Poznań, Szczecin (nie zostały dotknięte wielką wodą). Odwrotną sytuację, obok Warszawy, mamy w Toruniu, Wrocławiu i częściowo w Bydgoszczy. We Wrocławiu zwiększyła się liczba ofert sprzedaży mieszkań np. w dzielnicy Kozanów. Jednocześnie doradcy sygnalizują jednak, że pojawili się tam klienci polujący na okazje cenowe. Poszukują jednak mieszkań położonych na drugim piętrze lub wyżej. Spadek cen nawet do 15% W opinii doradców Home Broker spadek cen na terenach zagrożonych może wynieść od kilku do nawet 15%. Ważne jest to czy dany obszar był tylko zagrożony, czy faktycznie doszło do zalania lub podtopienia i czy taka sytuacja zdarzyła się po raz pierwszy, czy miała już wcześniej miejsce. Wśród badanych dominuje pogląd, że spadek popytu i cen utrzyma się przez kilkanaście miesięcy, maksymalnie przez kilka lat, o ile oczywiście doświadczenia z powodzią nie powtórzą się. Wyjątkiem jest Wrocław, gdzie ze względu na powtórną powódź ceny w zalanych osiedlach mogą pozostać niższe. Zdaniem badanych, doświadczenia z powodzią zmienią też nastawienie deweloperów do inwestycji na zagrożonych terenach, chyba że ceny byłyby niezwykle atrakcyjne, bądź w planach byłoby umacnianie wałów. Deweloperzy będą bowiem musieli liczyć się z ryzykiem niesprzedania mieszkań. Katarzyna Siwek, Bartosz Turek Home Broker]]> Mon, 5 Jul 2010 10:31:20 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=57911 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59597 Mniej mieszkań, mniej inwestycji, mniej pozwoleń Styczniowe dane GUS nie potwierdziły pozytywnych tendencji zaobserwowanych na rynku budownictwa mieszkaniowego pod koniec 2009 roku. We wszystkich kategoriach – nowe inwestycje mieszkaniowe, pozwolenia na budowę oraz mieszkania oddane do użytku – miał miejsce istotny spadek rok do roku. W styczniu zostało oddanych do użytku 11,7 tys. mieszkań, aż o 47,1% mniej niż przed rokiem. O ile słabe dane grudniowe (spadek o 43,9% rok do roku) można było tłumaczyć efektem bazy (konieczność uzyskiwania certyfikatów energetycznych dla mieszkań oddanych od początku 2009 r.), to już głęboki spadek w styczniu tego roku faktycznie odzwierciedla drastyczne ograniczenie inwestycji mieszkaniowych w minionych miesiącach. Niestety po bardzo dobrym listopadzie i grudniu, styczeń przyniósł też silny spadek nowych inwestycji mieszkaniowych. Rozpoczęto budowę 4,45 tys. mieszkań, o 25% mniej niż przed rokiem. Zapaść tę można tłumaczyć warunkami pogodowymi, które uniemożliwiły prowadzenie ziemnych prac budowlanych. Również w obszarze pozwoleń na budowę chwilowo przygasło światełko w tunelu. Choć w grudniu spadek wyhamował już do 5,8% rok do roku, to w styczniu ponownie przyspieszył do 14,6%. W zeszłym miesiącu wydano pozwolenia na budowę 10,6 tys. mieszkań. Uwaga – lokal ma wady Co może zrobić kupujący w przypadku, gdy przekazany mu lokal ma wady? – Sposób postępowania zależy od rodzaju wady, momentu, w jakim została wykryta oraz od treści umowy z deweloperem – mówi Michał Wielhorski, radca prawny, partner w firmie prawniczej BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni. Jeżeli wada jest poważna i zostanie wykryta po zawarciu umowy przedwstępnej, kupujący może od niej odstąpić, bądź domagać się obniżenia ceny mieszkania. – Nie może jednak tego zrobić w przypadku, gdy deweloper wadę niezwłocznie usunie – wyjaśnia Michał Wielhorski. Poważne wady, to np. popękane ściany, niedrożna kanalizacja czy lejąca się do mieszkania woda. Praktyka najczęściej jest taka, że przed odbiorem mieszkania spisywany jest tzw. protokół usterek, w którym określony jest termin, w jakim deweloper powinien je usunąć. – Czasem zdarza się jednak, że nie dotrzymuje tego terminu, bądź zamiast usuwać usterki maskuje je, przykładowo nie wymienia porysowanych drzwi, tylko je podmalowuje –przestrzega Danuta Bukała. Po 3 latach na własny koszt - Po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania i po zawarciu umowy ostatecznej, kupującemu przysługują prawa wynikające z tytułu rękojmi za wady – mówi Michał Wielhorski. Jeśli wada zostanie wykryta w terminie do 3 lat od dnia wydania lokalu, właściciel mieszkania powinien zawiadomić w tym okresie dewelopera i zażądać usunięcia wady. Po upływie 3 lat rękojmia wygasa, co oznacza, że wszelkie usterki właściciel powinien usunąć na własny koszt. Wyjątkiem jest sytuacja, gdyby deweloper podstępnie zataił fakt istnienia wady. Katarzyna Siwek, Home Broker]]> Wed, 17 Feb 2010 15:18:54 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=59605 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59563 Thu, 17 Dec 2009 10:54:38 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=59605 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59560 Mon, 14 Dec 2009 10:54:14 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=59605 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&eventId=NewsArticleEvent&articleId=59514 Tue, 17 Nov 2009 15:03:19 +0100 http://www.citydom24.pl/client/city24client?pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsByCat&categoryId=59605